代表的な不動産投資6種類を紹介

不動産投資は、資産形成や税金対策の観点から注目を集めています。しかし、不動産投資にはさまざまな種類があるため、それぞれの特徴を理解して自分に合ったものを選びましょう。本記事では、区分マンション投資、一棟投資、戸建て投資、不動産投資信託、民泊、駐車場投資の6種類についてそれぞれ詳しく解説します。

区分マンション投資

区分マンション投資は、マンション一棟全体ではなく、その中の個別の部屋を購入して賃貸経営を行う不動産投資の一形態です。

この投資方法では、賃貸契約を通じて安定した賃貸収入を得ることを目指します。アパートでは部屋単位での取引は少なく、主にマンションが対象となります。区分マンション投資の最大の魅力は、少額から始められる点です。

投資金額が数百万円の物件から、億を超える高額物件まで選択肢が豊富にあり、初心者でも比較的手を出しやすいという利点があります。さらに、賃貸や購入の経験を活かして投資を行うため、身近で理解しやすいという点も大きな特徴です。

物件数が多いため、じっくりと比較検討しながら選べることから、初心者にも適しています。また、経験を積むことで、購入条件や融資条件を有利に進められるため、中級者にもおすすめの投資方法です。一方で、区分マンション投資にはいくつかのリスクも伴います。

たとえば、賃貸人が退去した場合、空室状態が続くと収入がゼロになるリスクです。このリスクを抑えるために、家賃保証やサブリース契約を結ぶことができますが、その分投資リターンが低くなるというデメリットがあります。

また、マンションの修繕積立金を毎月支払い続ける必要があり、万が一賃貸収入が途絶えても支払い義務が生じる点もリスク要因です。さらに、区分マンションは一棟マンションのように、投資家自身で管理やリフォーム、建替えの決定ができないため、自由度が制限されます。

ただし、物件の売却は比較的容易であり、ほかの不動産投資と同様に売買契約や融資手続きに数か月の時間を要することが一般的です。

区分マンション投資は安定した収益を得ることが可能で、リスクを管理する方法も存在するため、初心者から中級者まで幅広い層に向いている投資方法といえます。

一棟投資

一棟投資は、アパートやマンション全体を所有し、賃貸経営を行う不動産投資の一種です。

この方法は、中規模のアパートから超高額のマンションまで幅広い資金規模で投資が可能です。一棟投資は、まとまった土地を所有している投資家に適しており、中古物件も選択肢となります。しかし、未経験者には難易度が高いため、初めての投資としては2件目以降を検討するのが望ましいです。

一棟投資のメリットとしては、複数の部屋をもつため、特定の部屋が空室でも全体の収入がゼロになる可能性が低い点が挙げられます。また、高い利回りを期待できることや、管理規則を自分で決定できる自由度があり、収入に応じて保守や修繕を柔軟に調整できる点も魅力です。

さらに、土地を所有しているため資産価値が高く、将来的な価値の維持や向上が見込めます。一方、リスクとしては建築会社の選定や施工など、物件の所有までに時間や手間がかかることが挙げられます。

また、区分投資と比べて管理が複雑であるため、専門の管理会社に委託することでリスクを抑えられます。しかし、その分手数料が発生し、投資リターンが低くなる可能性があります。さらに、老朽化により集客力が低下し、空室率の上昇リスクもあります。

ただし、10年以上戸建て住宅に住んでいる投資家や、マンションを購入して管理組合の委員を務めた経験がある投資家は、保守・修繕に関する知識や経験があるため、中古物件への投資のハードルが下がるでしょう。

戸建て投資

戸建て投資は、戸建て住宅を購入し、入居者に賃貸して家賃収入を得る不動産投資の一種です。

日本では「土地神話」と言われるように、不動産価格が必ず値上がりするという信念が根強く、戸建て住宅の需要も依然として高い点が特徴です。とくに、投資家がアパートなどの一棟を建設できる土地をもっていない場合でも、戸建て投資は選択肢となります。

この投資方法のメリットには、アパートを建てられない土地を有効活用できることが挙げられます。さらに、戸建てはアパートよりも物件数が少ないため、競争が少なく、入居者を見つけやすい可能性があります。

また、土地と建物を一緒に所有することで、資産価値の維持が期待できる点もメリットです。土地自体が資産として価値をもち、将来的に売却時に有利な場合もあります。一方、戸建て投資にもリスクがあります。

物件の購入までに、建築会社の選定や調査などの手間がかかり、時間を要することが多いです。また、維持管理にかかる費用は、区分所有に比べて高くなる傾向があります。さらに、アパートと比べると、戸建て住宅の需要は少ないため、空室リスクが比較的大きいという点も考慮すべきです。

とくに一戸建ての場合、同じ立地でも一棟の賃貸物件よりも需要が低いことがあり、入居者の確保に苦労する場合もあります。

不動産投資信託

不動産投資信託は、投資家が信託会社に資金を提供し、信託会社が不動産に投資して得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

運用を信託会社に委託するため手間がかからず、手堅い物件での安定した利回りから海外物件の高利回り案件まで選べるのがメリットです。現金化が容易で、不動産取得税がかからず、修繕費やクレーム対応の煩わしさもありません。

一方、自己資金での投資が一般的で、信託会社の倒産リスクがあります。自分自身で不動産を運用することはできず、利益には税金が課されます。

民泊

民泊は、一般住宅を旅行客に宿泊させて宿泊料を得る投資の一形態です。

日本政府が観光立国化を推進し、訪日外国人観光客数の増加に伴い、ホテルの供給を超える需要が生じています。空き家問題も深刻化しており、リノベーションを活用した民泊は短期間で開始できる手段として注目されています。

民泊のメリットは、資金負担が少ないリノベーションで始められる点、まだ新しい分野で工夫の余地が多い点、物件の不動産価値を維持できる点、外国旅行者との交流ができる点です。

一方、デメリットとしては、集客に関する専門知識が必要で、営業日数が年間最大180日に制限されていること、行政への届け出が求められること、外国人宿泊者による生活習慣の違いで近隣トラブルや事故のリスクがあることが挙げられます。

駐車場投資

駐車場投資は、土地を駐車スペースに整備して利用者から利用料を得る投資の一形態です。

月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、月極駐車場は一定期間の契約で安定収入が得られます。一方コインパーキングは時間単位で貸し出し、設備の設置が必要です。この投資は、相続で得た土地を所有する投資家に向いています。

メリットは、狭い土地でも設置可能で投資コストが低く、駅から離れた場所でも需要があることです。また、古くなっても賃料が低下しにくく、維持管理が簡単で修繕積立金も少額です。

一方、リスクとしては、需要予測や市場調査が難しく、固定資産税や都市計画税が高くなること（3〜6倍）があります。

まとめ

不動産投資は、資産形成や税金対策として注目されています。本記事では、代表的な6つの不動産投資を解説しました。区分マンション投資は低額から始められ、安定した収入が得られます。一棟投資は管理の自由度が高く、複数部屋による収入の安定性が魅力です。戸建て投資は土地を活用できますが、維持費用が高く空室リスクもあります。J-REITは手間がかからず、多様な投資先から選べるメリットがあり、現金化も簡単です。民泊はリノベーションで低コストから始められ、外国人観光客の需要を活かせますが、集客や規制対応が必要です。駐車場投資はコストが低く、簡単な管理で安定した収入が期待できますが、税金が高くなる可能性があります。自分に合った投資方法を理解し、リスクを管理しながら資産を増やしましょう。