東京での中古マンション投資はリスクを減らせる分散投資にすべき？

物価の高騰や老後2,000万円問題という言葉を耳にするようになり、投資を検討している方も多いでしょう。しかし、投資は利益を得られる可能性もあれば、損をする可能性もあります。そのため、できるだけリスクを回避する方法を学ぶ姿勢が大切です。そこで本記事では、中古マンション投資のリスクやリスクを減らす方法について解説します。

分散投資とは

一口に投資といっても、さまざまな選択肢があります。株式投資や投資信託、FX、暗号通過、さらには不動産投資や国債などもあるでしょう。どの種類の投資を選択するかは人それぞれですが、共通しているのはリスクがあることです。「投資はリスクをともなう」と言われるのは、投資した金額に対して損をする可能性があるということです。たとえば、銀行に現金を貯金すれば減ることはありません。しかし、増えることもないでしょう。

一方、投資の場合は、損をする可能性はあるものの、反対にお金が増える可能性もあるのです。そのなかでも、大きな利益を期待できる投資に関しては「ハイリスク・ハイリターン」、利益は少ないもののリスクも同様に低いものを「ローリスク・ローリターン」と言います。どの投資をしても簡単にお金が増えるのではなく、大きな利益を期待するならば、その分のリスクも理解しておかなければならないのです。

ただし、投資は運ではないため、きちんと仕組みを知っておけばリスクを減らすことができます。投資でリスクを減らす手段の一つに「分散投資」があります。投資の基本ともいえるでしょう。分散投資とは、ひとつのものに対して投資するのではなく、複数のものに対して投資をすることで、リスクを回避しようとする考え方です。たとえば、旅行会社の株の購入を検討している場合、旅行会社１社だけの株を購入するのはリスクが高いといえます。

もし倒産したら投資金額がゼロになるリスクがあるうえ、不況になれば旅行を控える人が増えるでしょう。大幅に株価が下落し、損をする可能性があります。そこで、不況になってもあまり影響を受けないエネルギー会社の株を保有しておく、海外の企業の株を保有しておくなど、あらゆるリスクを想定して分散投資をすることが重要なのです。

中古マンション投資のリスク

中古マンション投資は、物件を購入して賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。いったんローンを組んで物件を購入する方が大半でしょう。大金をかけて物件を購入しなければなりませんが、安定して入居者が見つかればその分リターンも大きい投資方法だといえます。ただし、ハイリスク・ハイリターンの投資であることを理解し、どのようなリスクがあるのかを知っておくようにしましょう。

入居者が見つからない

不動産投資で最も代表的なリスクが空室でしょう。ローンを組んで物件を購入している場合、入居者が見つからなければ、オーナーが自己負担でローンを支払わなければなりません。万が一、空室が続く場合には、何か月であれば問題ないかシミュレーションしておくようにしましょう。また、入居者がすぐに見つけるような人気の物件を慎重に選ぶことも大切です。

設備の故障

物件の設備や建具は経年劣化によって、不具合や故障が発生します。住宅設備が故障すると一回の交換、または修理で数十万円はかかります。数年ごとに設備の故障が発生することを想定し、費用を準備しておかなければなりません。

家賃滞納・下落

入居者が見つかったら安心したいところですが、家賃滞納というリスクがあります。家賃は当たり前のように支払うものだと考えている人が大半ですが、なかには家賃を滞納してしまう人もいます。家賃滞納が発生した場合を想定し、家賃債務保証会社やサブリース会社を利用し、リスクに備えておきましょう。

また、家賃の下落が発生する可能性があります。物件は年数が経つごとに価値が下がっていきます。そのため、マンションを購入した段階をピークと考え、少しずつ家賃相場が下がっていくものだと考えなければならないのです。

すぐに現金化しにくい

不動産を貸すのではなく、売買によって利益を得る場合、簡単に現金化することができません。株式投資などは、その日に売却すればすぐに現金になりますが、不動産の売却は複雑な工程を経て手元に現金が入ります。すぐに現金が必要な状況になっても、難しいのがリスクだと言えるでしょう。

管理会社が業務を怠る

副業として中古マンション投資をする場合、物件を管理するのは難しいでしょう。そこで管理会社に物件の一部またはすべての管理を委託するのが一般的です。物件の管理とは入居者を募集したり、入金を管理したりとさまざまな業務がありますが、管理会社は複数の物件を管理しています。そのため、管理会社に管理を委託したものの、きちんと管理してもらえない可能性があるのです。

災害

避けられないリスクかもしれませんが、地震や台風、水害によって物件が倒壊したり損傷したりする恐れがあります。保証に入っておく、ハザードマップを確認して安全性の高いエリアの物件を購入するなどが対策となります。

分散投資ならリスクを軽減できる

中古マンション投資は、家賃滞納や災害などオーナーの努力では防ぎきれないリスクがありますが、分散投資にすることでリスク回避につながる部分もあります。

たとえば、購入する物件のエリアを変えることで、リスクを分散できます。東京都内の物件を集中して購入するよりも、東京都と地方、東京23区内と大阪など異なるエリアの物件を購入するのです。エリアが異なると災害で物件が損傷を受けても、別のエリアの物件からは収入が得られます。

また、物件タイプを分散させるのもおすすめです。エリアによって単身者が多いところとファミリー層が多いところなどの特性がありますが、将来的にエリアの特性が変化する可能性があります。そこで、同じエリアでも単身者用の物件、ファミリー層向けの物件を持っておくことで、空室リスクを避けられるのです。

そのほか、築年数を分散させるのも選択肢の一つです。同じ築年数の物件を保有していると、修繕のタイミングもほぼ同じになります。一度に多額の修繕費がかかるのを避けるためにも、築年数の異なる物件を購入するのがおすすめです。

中古マンション投資で不動産投資のやり方

中古マンション投資の最初のステップは、物件を購入することです。不動産投資では、購入価格よりも高く売却することで利益を得るキャピタルゲインと、物件を購入して賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得るインカムゲインという方法があります。現在、主流となっているのはインカムゲインであり、慎重に物件を選定すれば長期的に安定して収入を得られます。

そして、物件を購入したら、不動産会社に依頼して賃貸物件に出して入居者を探します。入居者が無事に見つかれば、収入を見込めるでしょう。ただし、物件を購入する前に、物件探しを行う必要があります。物件探しではインターネットを活用する方法もあれば、不動産会社に相談する方法もあります。物件のあるエリアの所得層や人口の変化、街の雰囲気、周辺環境などを確認し、入居者にとって魅力のある物件かどうか慎重にチェックしましょう。

そして、毎月のローンや支出を計算して家賃を算出します。空室リスクも考えて家賃を設定しましょう。自分自身が中古マンション投資で目標とする収益と合えば、物件の購入をおすすめします。

まとめ

中古マンション投資は、安定して収益を得られる可能性がありますが、反対に損をする可能性もあります。多額の費用をかけて投資をするため、見込める利益も大きいですが、その分リスクが伴うことも想定しておきましょう。また、リスクを軽減する方法に分散投資があります。物件のタイプやエリア、築年数などを分けることでリスクヘッジにつながります。