都心の単身者向けマンション！どんな間取りなら収益が見込める？

近頃、長期間で安定した収益を見込めると注目されているのがマンション投資です。中でも単身者向けマンション投資は、初期費用もさほどかからず始められるとしてとくに人気です。しかし、ただマンションを購入しただけでは、収益を上げることはできません。今回は単身者向けマンションで人気の間取りと家賃相場、デメリットについて説明します。

一人暮らしに人気の間取りとは

都心の単身者向けマンションで収益を得るためには、どのような間取りに人気があるのかを把握しておく必要があります。単身者の住まいとして人気が高いのは、ワンルーム、1K、1DK、1LDKの4つです。

■ワンルーム

ワンルームとは、ひとつの部屋の中にキッチンまで備わっている間取りを指します。自炊をする機会があまりない人や部屋にいる時間があまりなく寝るスペースさえあれば充分という人に人気がある間取りです。トイレ、浴室以外は仕切りのない空間になっているので、広々としていて開放感があります。

しかし、ドアを開けるとそのまま部屋につながっているような部屋だと、ドアから部屋の奥までが丸見えになってしまうので注意が必要でしょう。また、ワンルームには中2階のような「ロフト」がついている部屋もあり、収納スペースや寝室のかわりとして使われていることが多いようです。

■1K

部屋はそこまで大きくなくていいけれどもキッチンは別に欲しいという人には、1Kも人気があります。1Kの「K」は「キッチン」のことで、1Kは部屋ひとつにキッチンがついている間取りです。キッチンといってもさほど広くはなく、部屋のほかに調理用のスペースがあるくらいに考えておくといいでしょう。

■1DK

1DKは、1Kよりももう少し広さと余裕が欲しいという人が多く選ぶ間取りです。「D」はダイニング、食堂のことで、1DKは部屋とキッチンのほかに食事がとれるスペースがある間取りを指します。1Kと比べるとキッチンも広い物件が多いので、ゆったりと調理ができます。

■1LDK

1DKよりもさらに広々と余裕のある空間で生活したいという人には、1LDKという間取りが選ばれています。「L」は「リビング」のことで、1LDKは部屋のほかにダイニングキッチンとリビングがついている間取りです。実質2部屋あるようなものなので、部屋に友人や家族を招く機会が多い人や、ゆくゆくは恋人や友人と一緒に暮らしたいと考えている人に人気が高い間取りになります。

■間取りのほかに注意すべきこと

ここまで一人暮らしに人気が高い間取りについて説明しましたが、マンションで収益を得るためには、間取りのほかに部屋の形や構造にも注意するといいでしょう。家具の配置がしにくいような変わった形の部屋だと、借り手がつきにくくなる場合が多いです。おすすめは長方形の部屋ですが、細長い部屋だとやはり敬遠されてしまいるため注意しましょう。

ほかにもコンセントや窓の位置、収納スペースがどのくらいあるのかなどでも部屋の人気が左右されますので、細かい部分まで確認して購入する物件を探すことが大事です。

単身者向けのマンションの家賃相場は？

一般的に家賃相場は、ワンルーム、1K、1DK、1LDKの順に高くなっていきます。とはいっても立地や築年数、建物の構造などによって、家賃の相場は変わりますので注意しましょう。たとえば駅までの距離や建物の古さによっては、ワンルームより1Kのほうが安い場合も充分あり得るのです。収益を得るためにマンションを探すときには、さまざまな条件を考慮する必要があります。都内における一般的な家賃の相場を以下に記載しますので、ぜひ参考にしてください。

まずはワンルームです。23区内は5万円台から高いところだと10万円台までで、都下だと3万円台から6万円台になります。1Kの場合は23区内だと6万円台から10万円台、都下だと4万円台から6万円台が相場です。1DKだと23区内で6万円台から11万円台、都下になると4万円台から7万円台になります。1LDKは23区内で8万円台から15万円台、都下だと6万円台から11万円台です。この4つの間取りのほかに、2Kという間取りもあります。

現在はDKやLDKが人気ですが、その前は部屋とキッチンのみという間取りが主流でした。2Kはそのころ建てられた物件に多く、部屋2つにキッチンがついています。建物が古い場合が多く、家賃相場も23区内で6万円台から11万円台、都下だと4万円台から7万円台とリーズナブルです。しかし物件によって1DKや1LDKと同等の広さか、それより広いものもあり、「安くて広い」ことで人気がある間取りでもあります。ちなみに2Kにダイニングがついた2DKの家賃相場は23区内で7万円台から23万円台、都下だと4万円台から10万円台です。間取りや立地のほか、築年数、建物の構造などにも注目して、物件を選ぶようにしたいですね。

単身者向けマンションのデメリットも考えておこう

投資を目的として、他人に貸し出すために所有しているマンションを「区分マンション」と呼びます。投資目的でマンションを所有しようと思ったら、多くの人は銀行から融資を受けて購入するのではないでしょうか。このとき単純に「家賃収入から銀行への返済額」が収益になると考えがちですが、実際はそうではありません。マンションを管理している管理会社に毎月管理費を支払わなくてはなりませんし、もし住人が退去すれば部屋を貸し出す前の状態に戻す費用もかかります。その後には、新しい住人を探すための手数料も必要になるでしょう。

また、固定資産税や火災保険など保険料の支払いもあります。それらの費用を家賃収入から引いて残った額が、区分マンションで得られる収益です。しかしなかなか借り手が見つからず空室の状態が続くと、費用ばかりかかってしまい収益どころかマイナスが増えていくことになってしまいます。初期費用は高くなりますが、マンションやアパートを一棟まるごと購入すれば空室のリスクを分散させることが可能です。

■家賃保証の注意点

空室のリスクを想定し、家賃保証を用意している不動産業者も最近増えています。しかし、この家賃保証は、契約時に内容をよく確認しておかなければなりません。契約書に書かれている条件が故意に見にくく表記されていたということや、いざ保証が必要になったら契約時より条件が厳しくなっていた、もしくは期間が短くなっていた、といったようなケースが多くあるからです。

さらに最悪なケースとして、家賃保証をするはずだった不動産業者が倒産していたということもあります。また、借り手が見つかり家賃収入を得ることができたとしても、部屋の修繕などがあり収支が赤字になることも考えられます。ここで「長い目で見れば黒字に転じるから」と、のんびり構えていてはいけません。マンションの家賃というのは、一般的に年月が経つほど下がっていきます。今の段階で赤字が出るということは、今後もっと大きな赤字が出る可能性があると考えられるのです。

■節税効果は期待できない

「ローンの支払いが終われば、家賃収入がすべて収益になる」「最終的には売却すればプラスになる」という考えもあります。しかし、先述したようにマンションを所有するとかかる費用が多くあります。これらの費用はマンションを所有している限りかかり続けるものなので、家賃収入がまるまる収益になることはありません。

また、ローンが終わって売却を考える頃にはマンション自体も老朽化しており、莫大な修繕費がかかるかもしれません。節税効果を期待して区分マンションを所有する人も多くいますが、区分マンションは鉄筋コンクリート構造のものが多く、築年数を重ねても減価償却費の計上が難しい場合がほとんどです。そのため、節税の効果は期待できないと考えておいたほうがいいでしょう。

マンション投資は長期的に安定した収益が見込める投資として、近頃人気が高まっています。しかし収益を得るためのポイントと、考えられるデメリットをしっかり把握しておかないと後々大きなリスクを背負うことにもなりかねません。逆にいえばそれらをきちんと押さえておけば、ほかの投資よりも安定して収益を得ることが可能なのです。安定した収益が長期的に見込める単身者向けマンション投資に、ぜひ挑戦してみてはいかがでしょうか。