東京の中古マンション投資の利回りは新築より高い？

東京などの大都会では、マンションの購入よりは賃貸で過ごすという生活スタイルが多く見られます。このことから、中古マンション投資が行われています。その際に重要になるのが利回りです。利回りは、マンションの購入費用と賃貸の収入という2つの要因で決まります。これらはマンションの築年数によって大きな影響を受けます。

中古マンション投資の特徴を分ける築年数

住宅の場合もそうですが、マンションの資産価値を決める要因としては立地や間取りなどの条件が挙げられます。これらに加え、マンションの価値を決める条件に築年数があります。この事により住宅は建築と同時に価値が変わっていきますので、マンションの築年数による分類というものが行われているのです。

まずは全体として大枠で３つに分けられます。マンションの価値の築年数変化を理解することは、中古マンション投資の利回りを考える際に重要です。マンションは建築された直後1年ぐらいまでは新築と呼ばれます。多くの人に馴染みのある言葉です。

築年数が10年以内のマンションのことを築浅物件と呼びます。設備の状況などは新築とあまり変わらないのですが、価値は新築の10%程度下がります。それ以降の経過時間を経たマンションのことを築古物件と呼びます。築浅物件と築古物件では、中古マンション投資における取り扱いの様子がやや異なってきます。

マンションの築年数と資産価値の関係

ここまで述べてきたように、マンションは時間経過とともにその特徴が異なります。このことから中古マンションはいくつかに分類されます。その際に見ておくべきこととして、築年数と資産価値とがどのような関係にあるのかということです。中古マンション投資の場合には、物件購入の費用となりますので利回りを考える際には大変大きなファクターとなります。

詳細については後で述べますが、マンションの資産価値は、新築から１年経ち中古になった途端に新築の90%といわれています。この最初の時期において資産価値に急激な変化があります。その後約10年までの間での間に、10%の程度の価格が下落します。そこからもう10年ぐらい経つと、さらに10%程度の下落があります。

このような資産価値の低下というのは購入価格が下がるということを意味しています。購入価格が下がれば下がるほど利回りはよくなる訳ですが、後で述べるように物件は老朽化するというのも考えておく必要があります。マンションの時間経過に伴い積立金などの増加もありますので、そのような事による利回りへの影響にも気をつける事が必要です。

建築後10年までの中古マンションの特徴について

建築50年までのマンションは、資産価値が新築より20%程度下がるという事になります。したがって、もしこの築年数のマンションを購入するとなると比較的高額な資金を準備しなければなりません。その意味では利回りは大きいとはなりませんが、さまざまな設備が新しいのでこの期間におけるマンションでは大きな不具合やトラブルが生じる事はまずないでしょう。

東京などの大都市では、新築と同様に多くの入居者が集まる事が期待されますので、空室率などの事をあまり考える必要はありません。この建築後の年数のマンションを中古マンション投資として購入する際には、長期間にわたり保有して家賃収入で利益を得るというような方法を考えるというのが正しい方法です。

長期間保有するという事から、顕在化していない不具合やリスクなどという事がどうなるかについて、日常において細かく気をつける必要があります。この中古マンションを長期間保有することを考えれば、すべてをトータルして大きな利回りが期待できる物件という風にもなります。

建築後10年から20年の中古マンションの特徴

この築年数の中古マンションの資産価値は、新築の60%から70%といわれています。したがってマンションを購入する際の費用を安く抑えられますので、中古マンション投資としては高い利回りで運用する事が可能です。資産価値の下落も前の時期に比べると緩やかになっているため、この時期であれば売却なども含めて資産を回収する事もできます。

多くのマンションでは、この時期に大規模修繕などが行われます。その事によりマンションの景観もよくなり、入居希望者も多くが見込めるでしょう。ただそう多くはないと思いますが、この時期になると建物に不具合が起きている可能性もあるのです。

多くの場合には簡単な修繕などで補修できる場合が多いのですが、建物がどのような状況になっているかという監視は怠らないようにする必要があります。中古マンション投資においては、安定的な利益が得やすい時期となります。またいざとなったら売却などという選択肢もこの時期では取る事ができますから、かなり有利な条件での運営が可能です。

建築後20年から30年の中古マンションの特徴

この時期になると、マンションの資産価値は新築時の50%から60%となります。この事により、マンションの購入は前の時期に比べても大変容易になってきます。したがって、中古マンション投資などにおいて家賃収入を得る際にも高利回りが期待できるでしょう。前の時期に比べても、資産価値の減少もさらに緩やかになってきているため安定的な運用が可能となってきます。

建物の状況というのは、これまでのメンテナンスの様子によって大きく変わってきます。大規模修繕後の時期においてはまだ景観も美しいので入居者も期待できます。しかし建物自体はさらに老朽化が進みますので、建物自体の不具合やトラブルなども起きる可能性が高くなります。

このような事に備えて、あらかじめ準備をしておく必要があります。この時期になると管理組合などで積み立てている修繕積立金なども増額されますので、それによる減益についても考えておく必要があります。総合的に考えると、前の時期とこの時期は中古マンション経営にとっては大変よい時期であるという風に考えられます。

建築後30年以上の中古マンションの特徴

この時期の中古マンションの資産価値は、新築時の40%から50%となります。その下落の早さも以前の時期に比べてもさらに緩やかです。新築時に比べると、半額ぐらいの資産で好立地の物件が購入できるという事になります。そのため家賃収入を得るためなどの中古マンション投資にとっては、大変有利な条件といえるでしょう。

東京などの大都会においては、ある期間だけ便利な場所に住めればいいというような風潮があり、立地条件などによっては多くの入居者を期待できます。マンションの耐用年数は47年といわれているため、中古マンション投資の立場からは、この時期のマンションというのは大変高利回りであるということがいえます。

ただ気をつけなければならない事があります。建物がすでにかなり老朽化しているため、マンションを売ることができないというような状況に陥る可能性があることです。この事は建物の状況に大きく依存してきます。建物の不都合や、さまざまなリスクがどのようになっているかという事を充分に把握しておく必要があります。

ここまでのところで、東京などの大都会における中古マンション投資において新築物件より中古物件の方が利回りという点では高くなるという事についての説明を行ってきました。その際には購入したマンションを最後にどのような処分を行うかという事も含め考える事が必要になります。自分が受け入れられる条件がどのような事かをあらかじめ明らかにする必要があります。