東京で中古マンション投資を行うときの節税とは？

大手企業に勤めるサラリーマンや医師弁護士など、高収入で経済的に余裕のある層に対して中古マンション投資を呼びかける営業がよく見られます。

投資ということですから、もちろん収益が上がることを売り文句にしているのですが、中には節税効果を謳っている業者がいるのも事実です。

中古マンション投資で実際に節税ができるのかどうかということについて見ていきましょう。

税金対策に中古マンション投資が有効な理由とは？

そもそも投資をするために物件を購入して管理運営していくということで、どうして節税になるのでしょうか。

自営業を除く多くの職業では、勤務先から自分自身の給料を把握されており、源泉徴収という形で既に所得税などが天引きされています。

高収入のサラリーマンであればあるほどこの額は大きく、基本的にはこのお金は返ってきません。

しかしながらもし副業などを始めてこの副業で赤字を出すことになれば、その部分は本業の所得と相殺になるため結果的に課税額が減り、先に支払った源泉徴収分が還付される可能性が出てきます。

住民税も所得税に連動しているものですから、不動産投資を行って赤字を出すことによって、結果的に納めるべき額を減らすというのが大まかな仕組みです。

特にサラリーマンであれば経費を計上することも簡単ではないため、このような手段を使わないと税額を減らすということはなかなか難しいでしょう。

もちろん納めている税額によってメリットの大きさはだいぶ変わってきますが、効果があることは確かであるため、自分にとってどのくらいのプラスになるかシミュレーションをしておくのがおすすめです。

相続税対策としても有効な不動産投資

所得に応じて国や自治体に支払う所得税や住民税以外にも、中古マンション投資によって期待できる節税があります。

それが相続税に関するものです。

相続税法が改正されて以来、必ずしも資産家でなくとも相続税の対象となってしまうというケースが増えてきています。

そのためなるべく子供や孫に大きな資産を残したいが、額面が増えてしまうと税金としてとられてしまうという人のため、資産の評価額を圧縮するという方法が一般的にとられているのです。

その手段の一つとして現金や有価証券を不動産に変換するというのがあげられます。

例えば5千万円の現金や有価証券であれば、当然のことながら5000万円分の資産として計算されてしまうでしょう。

しかしそのお金で不動産を購入した場合、資産価値はもっと低く算出されるのです。

特に土地の持分の低いマンションなどは顕著であり、東京のように土地が少なく値段が高いようなところでは大きく圧縮できます。

このため東京在住ではない地方の資産家が東京都内にマンションを購入するというのもよくある話です。

相続税対策としては購入した時点で目的は達成できているのですが、もちろんそれだけではなく人に貸したりしてそこから収入を得るということも可能になります。

不動産投資、所得税対策の注意点とは？

不動産投資を税金対策として行うというのは数年単位で見れば間違いではありません。

しかし同時に長い目で見ると必ずプラスになるかどうかというのは、危ういケースもあるので慎重に検討を進めることが必要です。

不動産を購入した年にはその購入費用で確実に赤字になりますので、その部分を本業の収入や所得と相殺し税金を減らすということは非常に理にかなっています。

その後もしばらくは建物部分の減価償却が続きますので、赤字を出すことができ結果的に税金を減らすこともできるでしょう。

ところが、この減価償却が終わってしまえばそれほど大きな費用はかからず、場合によっては黒字になることもあり得ます。

大きな黒字ならばもちろんそれはそれでかまわないのですが、わずかな黒字であったりすると逆に税額が増えるだけの結果になってしまい、税金対策の意味がほとんどなくなってしまうのです。

それだけではなく、老朽化した不動産を抱えるということは大変なリスクにも繋がります。

管理費などが徐々にかさんできますし、いざ売却となっても立地などが悪ければそう簡単には売れないでしょう。

目先の数年単位にとらわれず長いスパンで考えておくことが必要です。

相続税対策の場合も物件選びは慎重に

所得税などを減らすための目的で不動産投資を始めるというのは、先述のようにある程度のリスクを伴います。

不動産投資自体が利益を出すことを目的としているのに、赤字が出なければ節税にはならないという点である程度の矛盾をはらんでいるからです。

しかし相続税対策の方は購入した時点で資産の圧縮という目的を達しているので、特にリスクがないように見えます。

ところがやはり相続に関しても、むやみに物件を買えば良いというものではないのです。

最終的には相続の後に現金化することを考えると、売却に適した物件でなければなりません。

あるいは資産として手元にそのままの形で置いておくにしても、投資物件としてきちんと収益が上がらなければ、逆に負の遺産として子孫に相続させることになってしまいます。

最終的には売却までの出口戦略を含めた計画を立てて、無理のない管理と運営が行えるような物件を選ぶことが大切です。

東京など都心部であればリスクは少ないのですが、人口減少が著しい地方で物件を抱えてしまうと、思うような値段で売却できないという危険性もあります。

たとえ購入費用が安くとも、固定資産税や管理費などで出費がかさむばかりですのでなるべくこういった物件は避けておくのが良いでしょう。

節税目的と、収益を上げる不動産投資は別物

外資系などの企業ではサラリーマンと言っても、大変に高額な給与をもらっている場合も多く、そうした場合には中古マンション投資などによる税金の減額は非常に大きいものがあります。

所得が大きければ所得税の税率も高くなりますので、不動産投資の赤字で所得を相殺することによって大きく還付を受けられるのです。

こういったケースではどのような物件を買ってもそれほど問題はありません。

入居者があまりなければ赤字は大きくなりますが、そのぶんの還付も大きくなりますし、余った物件を自分の趣味に使ったり親族に貸し出すなどの利用法も考えられるからです。

しかし多くのサラリーマンはそれほどの高給を得ているわけではないので、節税目的で購入したマンションから副収入を得ようという人がほとんどでしょう。

しかし赤字を出さなければそもそも節税にならないわけですから、この二つは非常に両立しにくいのです。

青色申告などによって控除を増やせばある程度は手元に残るお金が増えますが、それでもコストとリスクに見合う成果が得られるかというのには疑問が残ります。

収益を上げたいならばそのために最適化されたプランを持って物件を探すべきですし、節税と収益を両方得ようとすると「二兎追うものは一兎も得ず」という結果になってしまいがちです。

節税よりも収益を上げられる不動産投資がオススメ

税金を減らすというのも最終的には自分の手元に残るお金を増やすということが目的です。

そのためにマンション投資でわざわざ赤字を作ったとしても、源泉徴収分以上にお金が返ってくるということはありません。

それならば収益をきちんとあげられるような不動産投資に目を向けた方が、収益としては大きな可能性があります。

サラリーマンであれば最初はワンルームマンションから始めるというのも手軽で良いですし、そこでうまく収益があればそれを軸に規模を拡大し、最終的にはオーナーとしての収入だけで生活していくことも可能です。

ただしこれらはあくまで税金対策ではなく、収益を上げるためのプランに則って行われるべきものですので、税金の還付を受けた上で不動産収入を得ようというのが難しいことは理解しておきましょう。

マンション投資で利益を上げることができれば、そこから所得税などを支払っても十分な額が手元に残りますので、ゆとりのある生活が期待できます。

また収益が上がる、つまり高い入居率が期待できる物件は立地や条件などが良いため、売却するにしても好都合です。

売却という出口戦略まで見据えた物件探しと、それを可能にする信頼できる不動産会社などのパートナー選びが最も大切になります。