不動産投資【新築 VS 中古】どちらが良いか解説！

不動産投資を始めるにあたって、どのような物件を選ぶべきか悩む方も多いでしょう。さまざまな要素がありますが、新築物件にするか中古物件にするかという選択はとくに重要です。両者は単に築年数が異なるだけでなく、不動産投資の価値観が異なります。とくに近年は新築マンション価格が高騰しており、その差はますます広がっています。そこで今回は、不動産投資において新築と中古のどちらが良いのか徹底的に解説していきます。

不動産投資で成功しやすいのは新築・中古どっち？

不動産投資において「新築物件と中古物件のどちらが良いのか」というのは永遠のテーマと言えます。なぜなら、どちらにもメリットとデメリットがあり、一概にどちらが良いとは言い切れないからです。

そもそも新築物件と中古物件とでは購入価格が大きく異なります。そのため、賃貸に出した際の収益率も変わってきます。

投資における収益には、家賃収入だけでなく売却時の価格も含まれています。不動産投資で失敗しないためには、いずれの物件であっても「収益性」と「資産価値」が下がりにくい物件を選ぶことが大切です。

ただし、物件の価値は築年数だけで決まるものではありません。不動産には「立地」という要素もあり、一つとして同じ物件はありません。

たとえ築年数が古かったとしても、借主にとって利便性の高い立地であったり、人気の高いエリアに位置していたりする場合には、空室リスクが低いため投資対象としておすすめできます。なお、中古物件は建物の古さから借主が見つからないケースも少なくありません。

しかし、利便性や立地条件の良い物件であれば、リノベーション工事を行い、価値を高めるのも一つの手です。新築物件・中古物件のどちらにも共通しているのは、築年数以外だけでなく広い視野での物件選びが大切ということです。様々な要素を加味して物件を選定することで、結果は変わってくるでしょう。

新築物件に投資するメリットとデメリット

新築物件に投資することで得られるメリットとデメリットを紹介します。

新築物件に投資するメリット

新築物件の最大の特徴は、貸し出すときに家賃を高めに設定できるということです。新築マンションは建物や備え付けの設備が新しいため、突発的な修繕が少ない点も魅力的です。

定期的なメンテナンスであれば計画的に進めることができますが、突発的に発生するトラブルによる修繕は想定外の出費になりかねません。こうしたリスクの低さから、新築物件は初心者におすすめであると言われています。

新築物件に投資するデメリット

新築物件は購入する際に「新築プレミアム」と呼ばれる業者利益が乗せられていることがほとんどです。そのため、中古物件と同じ条件であっても、購入価格は2～3割ほど高い傾向にあります。

新築という付加価値があるため、周辺相場より高い家賃でも借主を見つけやすいというメリットはありますが、一度貸し出すとそれ以降は中古物件として扱われます。何度か貸し出しを経て、家賃は徐々に下がります。

なお、2020年以降は首都圏において新築マンション価格が高騰しています。取得するには高額な費用が必要ですが、かといって家賃を大幅に上げることは難しいため、収益性はどうしても下がります。

また、物件を売却する際には新築プレミアム分を値下げせざるを得ません。マンション価格の高騰は2024年現在も続いていますが、いずれ収束すると考えられています。せっかく高い価格で買ったにも関わらず、最終的には本来の相場でしか売れない可能性もあります。

中古物件に投資するメリットとデメリット

中古物件に投資するメリット・デメリットを紹介します。

中古物件に投資するメリット

中古マンションは新築マンションのように「新築プレミアム」というものは存在していません。市場価格で取引されているため、購入額を抑えられます。さらに中古マンションは流通量が多いので選択肢も豊富です。

このようなメリットを活かして、自分の予算や目的に応じた無理のない投資を実現できます。中古マンションであれば新築プレミアムがないので、家賃も安くなりがちですが、下落率は抑えられるので安定した家賃収入が見込めます。

実際に、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している「首都圏不動産流通市場の動向」の2021年版でも、中古マンションと中古戸建住宅の成約率は上昇傾向にあります。

中古物件に投資するデメリット

中古マンションは安定した家賃収入に期待できる一方で、状態によっては建物や設備の老朽化によって高額な維持費がかかる可能性があります。メンテナンスを怠ると、空室率が高くなってしまうリスクがあります。

物件の集客力を高めるためには、室内や設備のリフォームを取るのも一つの手ですが、そのためにはもちろん費用がかかります。新築プレミアムがない分、新築物件よりも収益性は見込めますが、安いからと言って築年数が古すぎる物件を買うと空室リスクに悩まされることになりかねません。

中古物件を選ぶ際にはコストパフォーマンスだけでなく、顧客目線でさまざまな要素を加味して検討することをおすすめします。

新築と中古の強みをいいとこどりできる物件とは？

お伝えした通り、新築物件と中古物件はどちらにもメリットとデメリットが存在します。両者の強みをいいとこどりできる物件の特徴を2つ紹介します。

築浅の中古物件

両者の強みをいいとこどりできる物件の特徴の一つ目は、築浅の中古物件です。明確な定義はありませんが、築5年以内の物件であれば新築と同等の価値があります。

前述した通り、新築マンションには「新築プレミアム」がありますが、一度でも誰かに貸し出した物件は中古物件として扱われます。たとえ、築1年、2年であっても変わりません。中古物件になった瞬間から市場価格で取引されるので、新築物件よりも手頃な価格で手に入れることができます。

さらに、築浅物件は新築マンションと同等の人気があります。修繕が発生するリスクも低く、安定した家賃収入を見込めるでしょう。

リノベーション物件

リノベーションとは、部分的な修繕ではなく、物件の根本的な工事を行うことでこれまでになかった新しい付加価値を創出する工事のことです。リノベーションを施すことで、中古住宅でありながら現代的なライフスタイルを送ることができるようになります。

築年数が経過している住宅は、その当時の価値観で建てられているため、現代的な生活にはマッチしない可能性があります。しかし、古い不動産は立地条件に恵まれていることが多く、その点では魅力的です。

このような立地条件の良い中古マンションの中から選び、リノベーションを施すことによって、集客力をアップさせることができるでしょう。とくに、近年はリノベーション需要が高まりつつあります。

コロナ禍を契機としてリモートワークやオンライン授業が普及したことで、自宅を快適な空間へと作り変えるリノベーションへの注目が高まっています。住まいに関する価値観や生活スタイルは多様化しており、今後ますますリノベーション物件に対する不動産投資が活発化すると想定されています。

まとめ

今回は、不動産投資において「新築物件」と「中古物件」のどちらが良いのかについて解説しました。新築物件と中古物件は、それぞれメリットとデメリットがあり、一概にどちらが良いと言い切ることはできません。不動産投資で成功するためには、両者の強みのいいとこどりができる物件を選ぶことが重要です。安定した収益を見込める物件の特徴としては「築浅の中古物件」「リノベーション物件」がおすすめです。とくに近年は住まいの価値観や生活スタイルが多様化しており、リノベーション物件への注目度が高まっています。中古物件なので、新築物件よりもコストパフォーマンスが高い点も魅力的です。本記事が参考になれば幸いです。