東京で中古マンション投資をするときに考えるべきリスク

東京五輪などを控え住宅の需要が高まると言われている現在ですが、その中でも使い勝手が良く手ごろな中古マンション投資は、サラリーマンや退職された方などの副業としてとても注目されています。

しかし当然のことですが、投資にはリスクがつきものですので、どのような点に気をつければ良いかということを見ていきましょう。

中古物件は配管などの設備に注意

中古マンション投資を行う際に大きなリスクとなり得るのが、設備の老朽化です。

もちろん室内のチェックは購入前にしっかりと行うのが当然となっていますが、目に見えない配管や空調設備の部分というのはなかなか素人ではチェックしきれないものになっています。

特に水道管などが老朽化して破裂すると、下のフロアに被害をもたらしてしまったりして、大きな補償を伴うことになるのです。

生活インフラに問題があれば入居者にもストレスが溜まって、そのうち退去されてしまいますし悪い評判がたてば、なかなか次の入居者も見つかりません。

入居率が悪くなれば当然資金計画にも支障が出てきますので、なるべくこういった事態は避けたいところです。

リノベーションなどが済んでいて、一見して綺麗な物件であっても、見えない部分にこそ気をつけて専門家などに依頼し、十分な事前調査を行っておくことがこういったリスク回避に役立ちます。

また中古といっても、築浅の物件を選ぶことで比較的こういったトラブルが起こりにくいということが言えますので、なるべく築年数は新しいものを選ぶようにしましょう。

家賃保証に安心せず、しっかりとした計画を

中古のマンションというのは新築と比べて、入居率が低くなってしまうものです。

もちろん購入時には安く買えるというメリットがあるのですが、この入居率の低さは金融機関にもあまり良い顔をされません。

自己資金で購入できる場合は良いのですが、足りずに金融機関から借り入れを行う際には、新築マンションよりも高い金利を設定されてしまうことが多いのです。

とはいえ管理会社との契約を結んでいて、入居がなくても最低原の家賃収入を保証してくれるという「家賃保証」を行っている場合には、高い金利でも借りてしまうことがあるでしょう。

しかしここが落とし穴で、実際には契約の更新ごとに保証されている家賃額が低くなるように設定されていたりして、入居者が入らない限り家賃収入は減り続け、物件の購入に充てた借り入れの返済にも間に合わなくなってしまいます。

つまり不労所得を得るどころか、負債となってしまう可能性もあるのです。

このようなことを避けるためには、まず自己資金の割合をなるべく高め、借入の額を少なくしておくこと、そして家賃保証についての契約書をしっかりと読み中身を確認しておくことになります。

室内設備にも流行があるため、最新のものを

中古で築20年以上のマンションはかなりお手頃な価格となっていて、投資の初心者はついついこういったものを購入しがちです。

もちろん立地によっては非常にお買い得な物件もあるのですが、中にはあまり入居者がつかないものもあるので、そのあたりの要素を良く考えておく必要があります。

初心者にとってはどの程度の入居が見込めるかという計算は、非常に難しいかもしれませんが、少なくとも室内の設備を見ることで、ある程度人気が出るかどうかということが分かるのです。

例えば最も大きな要素として挙げられるのは、ユニットバスの形状でしょう。

90年代などバブル期に建設されたマンションの多くは、浴室、洗面台、トイレが3点セットになっているものが多く、こういったものはあまり現在では人気がありません。

最悪でもトイレだけは別になっているようなユニットバスの方が、今の若い人を中心に使いやすいとされていますので、なるべくリノベーションなどが行われてこの形になっているものを選んだ方がお得です。

またキッチンなども古い形のものではなく、アイランドキッチンなどが設置されていれば入居者がつきやすいため、このような室内設備のチェックも怠らずにしっかりと行なっておきましょう。

不動産価値の見極め、しっかりとリサーチを

中古のマンションや物件は新築のものと比べて、例え築浅であってもかなり値段が安いため投資としては利回りが高く取りやすい部分があります。

そのためなるべく安く購入したいのですが、不動産価格というのは素人にとって非常に見極めが難しいものですので、そこを正確に把握するということが大きくその後の中古マンション投資の行方を左右することになるのです。

特に東京はマンションの戸数も大変に多く、どれを選べば良いかということで非常に迷ってしまうでしょう。

不動産屋の意見を聞くことはもちろん大切なのですが、向こうも商売ですので売れない物件を押し付けられるという可能性もあります。

なるべく入居者が見込める物件を、自分の目で確かめる必要があるのです。

ポイントとしては、自分が買う予定の物件と、その需要をしっかりと見極めるということになります。

例えばワンルームマンションであれば、大学などが近くにあると学生の入居が見込めますし、大きな会社が近くにあれば単身赴任者に利用してもらえるかもしれません。

特に東京ではこういった細かいリサーチが必要になるのです。

不動産価値を下げる、隠れた要因

不動産価格を入居者の見込みなどから算出して投資に向いていると判断しても、実際にはそれより価値が低くなってしまうというケースもあり得ます。

不動産価値が思ったより低ければ、投資に失敗したり撤退する時に売却するにしても、なかなか思うような値段で売れないということがありますので、なるべく価値を下落させるような要素がない物件を選びましょう。

どのような要素が考えられるかと言うと、まず一つには反社会勢力の入居が挙げられます。

同じマンション内に反社会勢力の入居があると、それだけで一気に資産価値が落ちてしまうので、事前にしっかりと調べておくことが必要です。

またそれだけではなく、現地に行かないとなかなか分かりづらいことは他にもあります。

例えば海の近くで潮風が強く、築年数よりずっと早く外壁の劣化を招いたり、あるいは近くの森から葉っぱや花粉、それに砂などが飛来してくるというデメリットです。

こういったことは地図上で眺めているだけでは分かりませんので、物件を自分の足で確かめ周囲の人に話を聞くなど綿密な調査が要求されます。

このような地道な下調べを欠かさないことで、リスクを回避できるのです。

パートナー選びがリスク回避にもっとも重要

東京のように人口の物件数も多いところで中古マンション投資をするということは、いわゆる「ハズレ」をつかまされる可能性も高く、リスクの大きいことです。

もちろんうまくいけば高い利回りを確保できるため、魅力のある投資でもあります。

ここで重要なのは物件選びにしても管理にしても、パートナーとなる不動産会社や管理会社の選び方です。

悪質な会社になると実質利回りの悪くなる、売れない物件を押し付けてきますので、こういった業者とは付き合わない方が無難でしょう。

また管理にしても手抜きをしていたり入居者の募集に熱心でないなどの会社もあります。

東京にはマンション投資家が大勢いますから、そういった人たちのネットワークを利用して、良心的で優秀な不動産会社の情報を得たり、インターネット上の口コミなどを利用して、信頼できるパートナー選びをするということが失敗しないマンション投資の第一歩となるでしょう。

中古マンション投資は最初の資金が少なくて済み、うまくいけばどんどんと規模を拡大できる夢のあるやり方です。

それだけに最初に踏み出す一歩は慎重を期して、様々なリサーチを行っておくことがリスクの回避に繋がります。