東京で中古マンション投資をするメリット・デメリット

不動産投資はアパートやビル、戸建投資などいろいろな種類が存在しています。

その中でも中古のマンション投資という方法があります。

中古の為サラリーマンなどでも、副業として適しているように感じられますが、投資にはリスクが伴います。

では中古マンション投資のリスクとはいったいどのようなものがあるのでしょうか。

中古マンション投資とはどのようなものか？

マンション投資は比較的一般的な投資方法ですが、もしも初心者がその投資を行おうとした場合には、新築のマンションを購入するのか、もしくは中古を購入するかで迷ってしまいます。

いったいどちらが投資としては適しているのでしょうか。

まずは新築の場合には、誰も使用したことのない物件を購入して、人に貸し出す方法です。

新築のメリットは外観も内装も美しく、中古に比べると入居者も比較的決まりやすいというメリットがあります。

しかし新築の場合には中古よりも購入費用、つまり初期投資額が大きくなるというデメリットがあります。

全額自己資金で購入できれば良いのですが、そのようにする人はあまりいません。

基本的に金融機関の借入金を利用して投資を行うものだからです。

そうしなければ投資の旨味が得られません。

不動産投資が他の投資と大きく違うのは、扱う金額だけではなくて銀行がお金を貸してくれるという事です。

他の投資ではそのような手段はとれません。

ですから借入金を上手に利用して、マンションに投資するという事になります。

では投資するマンションが中古である場合には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

東京で中古マンション投資をする理由

なぜ中古マンションに投資をするのか？あらゆる金融商品が低利回りにより運用投資としての魅力を失っていると言われています。
そんな中でも東京都内の中古マンション投資は高い利回りを実現しているのです。例えば1000万円を元手に運用した場合
国債　10年・0.05％の金利で年間受取利益が約4,000円
ゆうちょ　定期貯金5年で0.002％の金利で年間受取利益約160円
銀行A　大口定期10年0.002％の金利で年間受取利益約160円
マンション投資　東京都内中古のワンルームの場合、手取り利回り4％前後で年間受取利益400,000円
となります。
少し見ただけでも中古マンションの年間受取利益が多いことがわかります。そしてマンションは万が一のときに家族の生活を守ることもできます。
投資用ローンを組んで収益マンションを購入した場合、団体信用生命保険に加入することが可能です。その為、返済中に万が一のことがあってもローンの残務は保険金で支払われご遺族は家賃収入を遺族年金として受け取ることができます。
また売却することも可能なのでまとまった資金を手にすることもできます。
そして何より相続対策に効果抜群な点でしょう。現金の場合、額面に対しての相続税が課税されますが、不動産の場合評価額に対して課税されます。
東京都内の中古ワンルームの場合時価の約3分の1程度の評価になります。
ではなぜ東京なのでしょう。それは人口減少傾向における日本で、東京以外の多くのエリアはマンション経営が成り立たないと考えられるからです。
他の道府県から若者の流入が続き賃貸需要が安定しているのは東京だけと言えるでしょう。

東京で中古マンション投資を行うメリット

■新築マンションと比較

中古マンションは新築マンションと比べて購入価格が安いため、利回りが高くなるという点が一番大きなポイントでしょう。

特に築年数が少ないマンションなら家賃を高めに設定することも可能です。

比較的きれいで立地条件の良い物件であれば価格は高めでも入居者は集まります。

安く購入して高く貸し出せは当然収入は多くなりますよね。

新築はもちろん居住者に人気がありますが、購入価格が高くなってしまいがちですので利回りが低くなってしまいます。

場合によっては投資をする意味があまり感じられないかもしれません。

また、中古マンションはローンを利用すれば少ない自己資金でも比較的手軽に始められますし、家賃収入との差額を定期的に貯金していくことも可能です。

そのためには、お金の出入り、すなわちキャッシュフローが大事になってきますので注目して運用しましょう。

■区分所有は比較的入りやすい投資

マンションに投資をする場合には、まず1棟まるごと購入する「1棟買い」の方法と、マンションの部屋の一つだけを購入するという「区分所有」の方法の二つがあります。

新築であれ中古であれ、マンション投資のメリットの一つとして、区分所有で購入してマンション経営が可能であるという事があります。

ですから1棟まるごと購入するには資金が掛かるために、区分所有で購入すれば、借入金や頭金、その他の諸費用も安く済ますことが出来るのです。

そしてその区分所有で購入するマンションが中古である場合には、さらに借入金等を抑えることが出来ます。

さらに東京の場合では、マンション価格は高価な所が多いですが、少し都心から離れた中古マンションならば、サラリーマンなどにも手が届く金額で投資が出来る可能性があります。

このように中古マンション投資は、アパートやビル、マンションの1棟買いに抵抗のある初心者にとって、区分所有という比較的入りやすい投資であるという事です。

投資金額が抑えられればリスクも抑えられることが出来ます。

■年金対策、節税対策に

最近では年金の受給だけでは、将来老後の生活が苦しくなるとも言われています。

年金の他にも安定収入が得られるように早い時期から動き出すことが必要でしょう。

マンションへの投資は年金対策としても最適ではないでしょうか。

また、投資マンションを相続すると評価額の30％の控除を受けることができるという利点もあります。

不動産を利用することにより、相続時の税金を多く払わなくても済むようになるのです
そして確定申告のときに家賃収入は「不動産所得」として申請することが可能です。

その場合「所得税」、「住民税」が軽減される措置があるためマンション投資は節税対策にもなるのです。

■東京都で行うメリット

なんと言っても需要と供給が多いことでしょう。

世界的に見ても大都市の東京都に人口が集まり続けている現状があります。

23区は特にブランドとしても価値が高く人気のあるエリアです。

住んでいるとかっこいい、便利であるという意識は日本人の中に、やはり根強くあります。

また、上場企業本社の半分以上が東京都にあり若手採用の観点からも賃貸マンションの需要が今後も見込めます。

すなわち中古マンション投資においてこのことは、継続して安定した利益を得ることに繋がると言えるのです。

中古マンション投資のデメリット

まずは1棟買いした場合のデメリットから見てみましょう。

1棟買いをするという事は、中古のマンションとはいえ投資金額が大変大きくなる可能性があります。

ましてや東京のマンションであれば、その付加価値もつきますので余計に大きくなることが考えられます。

投資初心者がいきなり東京の中心地の中古マンションを1棟買いすることは、リスクが大きいと言わざるを得ません。

全額自己資金で購入するような場合を除いて、借入金を利用するので入居者がつかない場合には返済が不能になるケースも考えられます。

そうなった場合には持ち出しになるか、最悪の場合にはマンションを手放さなくてはいけなくなる可能性も出てくるのです。

東京の場合には地方と違い、人口も多く入居もつきやすいという事は考えられます。

しかしマンションやアパートが乱立しており、需要よりも供給量が多い街の場合には、そうは言っていられません。

ですから購入する場合には、きちんと立地調査を徹底的に行い、人口動向を把握することなどをしなければなりません。

それ以外にもたくさんの投資の勉強が必要になります。

今度は区分所有で購入した場合のデメリットを考えてみます。

区分所有の場合には金融機関からの借入金も比較的少なく、安心して購入できるイメージがあります。

ところが区分所有投資の最大のデメリットは、入居者が入らない場合には、入居率が0パーセントになっていまうという事なのです。

つまり区分所有は0か100のどちらかという事になります。

もしも全額自己資金で中古マンションを区分購入した場合には、入居者がつかなくても、管理費や税金等の支払いだけで済みます。

しかし借入金を利用して購入している場合には、持ち出しになってしまいます。

基本的に銀行から借りたお金は家賃収入から返済してゆくのが不動産投資の鉄則ですが、それが出来なくなる恐れがあるのです。

ワンルームマンション投資なども東京の中心地であれば、入居者はつくかもしれませんが断言することは危険です。

そのようなマンションも乱立していれば、必ず空室が出る可能性があるという事を考えておかなくてはなりません。

このように区分所有であってもリスクは存在しています。

それをきちんと考えてから投資を実行するべきです。

中古マンション投資のリスク

■空室になるリスク

中古マンション投資の最大のリスクは、物件が空室になってしまうことです。

空室になってしまえば当然収入が得られないばかりか、ローンの支払いは継続するためキャッシュフローが悪くなってしまいます。

周辺環境が変化し、競合の新築マンションが建設されてしまい居住希望者がそちらに行ってしまうといったことも考えられます。

そして、居住者が退去した後に同じ価格で貸せない可能性も頭に入れておきましょう。

築年数の問題や周辺の競合物件と比較して家賃を下げなくてはならない場合があります。
他にもローンの金利が上昇していないかどうかも気にしておきましょう。

この空室リスクを回避するためには、出来る限り条件の良い人気の物件を選び、信頼できる不動産投資会社を利用することが必要です。

■地震などの災害リスク

これはどうしても完全には除外することができないリスクですね。

日本は特に地震大国ですから、少しでもリスクを減らすために、居住者を守るために考えなくてはならない問題です。

災害の対策としては、まず新耐震基準の物件を選ぶことです。

中古のマンションだと古い基準で設計されているものがあり、耐震性に不安がある場合もあります。

築年数が浅い物件ならば、その心配は必要ないためお勧めです。

そして地盤が強い土地選びも重要になります。

都内では、東京湾付近の埋立地などは少し注意した方が良いエリアでしょう。

地盤沈下や液状化を起してしまうと水道、電気、ガスなどの工事を行わなくてはなりませんし、居住者にとっても嬉しいことではありませんよね。

避けておく方が無難です。

■設備のメンテナンスが必要になるリスク

間取りやお風呂、トイレなどの設備は年代によって仕様がかなり変化しています。

古いものは居住者に人気がありませんし、故障してしまう確率も上がります。

これは、リスクと言っても手を入れた方が物件の価値が上がるため、リフォームした方が良いかもしれません。

特に女性の居住者は水周りの綺麗さ、使いやすさを重視して物件選びをすることが多いと思います。

水周りが原因で避けられてしまう物件になってしまってはもったいないため、定期的にメンテナンスするようにしましょう。

始めから、必要な経費であると認識しておくと良いでしょう。

東京23区の中古マンション投資の初心者向けポイント

まずは投資エリアを見分けることでしょう。23区は賃貸需要も多くありますが、その反面競合物件が多いことも事実です。
近隣に似たような物件がたくさんある場合は適切な空室対策をとりましょう。またエリアに対する人口割合にも注意してください。
港区や中央区などはオフィス街となっており人口割合が低い一方、世田谷区や杉並区など中心部のアクセスがいい区は人口割合が高くなっています。東京都は大丈夫と思わず、エリアごとに対象物件を精査し、慎重に検討してください。
そして不動産会社を見極めるのも大切です。東京23区では多くの中古マンションが販売されており、またそれを扱う不動産業者も多くあります。
重要な見極めのポイントとしてアフターサービスに注目してみてください。不動産会社によっては物件の仲介のみのところも多くあります。
中古マンションではエアコンやキッチン回りの付帯設備の劣化などの問題があります。このようなリスクやデメリットに対してサポートを行っている不動産会社を選びましょう。
最後に、不動産投資ローンの借入額に注意してください。今は物件価格も高騰しており家賃収入においても大きな利回りは狙いにくくなっています。
複数戸の投資を行った場合借入額が大きくなりすぎてしまうことがあります。特に中古マンションは物件の劣化や修繕の頻度などにより投資のリスクが高くなる可能性もあるのです。
突発的なトラブルには一時金を必要とすることもあるので安易な投資拡大はキャッシュフローが回らず、トラブルに対応できなくなることになります。東京23区の不動産投資は人口が多い為、他のエリアよりリスクは低いでしょう。
ただし安易に拡大してしまうとハイリスクな投資になっていることもあるので気を付けましょう。

きちんと学んでから小さく実行に移そう

投資にはメリットとデメリットはつきものである上にリスクがあるからリターンもあるのです。

投資でリターンを得たければ、リスクについて徹底的に勉強してからスタートするようにしましょう。

それをしないで、最初から中古マンション投資を始めてはいけません。

書籍を読んだりセミナーに参加したりして、借入金や空室リスク、災害等の発生のリスクなどをきちんと学ぶことです。

そして中古マンション投資のリスクをきちんと頭に叩き込んだら実行に移します。

しかしここで大切なことは、いきなり大きく始めてはいけないという事です。

始める時は小さな物件から始めることが重要なのです。

せっかちな投資家はいきなり大きな物件を探したりします。

でもそれはいただけません。やる時には小さく始めて、慣れてきたら徐々に大きな物件を探して購入してゆけばよいのです。

そのことを覚えておくようにしましょう。

不動産投資は大金が動きますし、それを動かすことに不慣れな人は、最初から多額のローンを組むと不安に苛まれることも考えられます。

ですからそういう意味でも小さくスタートする事が重要なのです。