投資用マンションに自分で住むのは問題ない？押さえておきたいポイントを紹介

投資用マンションを購入したあと「自分で住めるの？」と疑問に思う方は少なくありません。実際には住めるケースもありますが、ローンや税金など事前に確認しておきたい点があります。本記事では、投資用マンションに自分で住める条件や注意点、考えられるリスクについて解説していきます。

投資用マンションに住める？条件を確認しよう

投資用マンションは、所有していればいつでも自分で住めるわけではありません。購入方法やローンの状況、入居者の有無などによって、居住できるかどうかが変わります。まずは、自分で住めるケースと注意すべきケースについて確認しておきましょう。

不動産投資ローンを完済していれば住める

投資用マンションでも、不動産投資ローンを完済していれば、自分で住めます。不動産投資ローンは、家賃収入を得ることを前提に組まれるローンです。

そのため、返済が終わればローン契約による制限がなくなり、所有者の判断で居住用として利用できます。また、マンションを将来的な住まいとして考えている場合は、投資として運用したあと、ローン完済を機に自宅へ切り替える方法も選択肢のひとつです。

ただし、管理規約などで用途に関する決まりがある場合は、その内容も事前に確認しておく必要があります。

全額自己資金で購入した場合も居住できる

ローンを利用せず、全額自己資金で購入した投資用マンションも、自分で住めます。金融機関とのローン契約がないため、投資として貸し出すか、自宅として利用するかは所有者が自由に判断できます。

途中で賃貸経営をやめ、自分や家族が住む住居へ変更できます。ただし、投資用として取得した物件を居住用へ切り替える場合でも、税金や今後の運用に影響が出ることがあります。

住み始めるタイミングだけでなく、その後の資産活用も考えながら判断すると安心です。

入居者がいる場合はすぐに住めない

ローンを完済している場合や自己資金で購入した場合でも、すでに入居者がいる部屋へはすぐに入居できません。賃貸借契約を結んでいる入居者には法律で守られた権利があり、オーナーが住みたいという理由だけで退去を求めることは難しいためです。

自分で住む予定がある場合は、空室の物件を購入するか、入居者が退去するタイミングを待つ必要があります。投資用マンションを自宅として利用したい場合は、ローンの状況だけでなく、現在の入居状況もあわせて確認しておきましょう。

希望する時期に住めるとは限らないため、事前に計画を立てておくことが大切です。

投資用マンションを自分で使うと起こり得るリスクとは

投資用マンションは自分で住めますが、居住用へ切り替えることでさまざまな影響が生じます。家賃収入がなくなるだけでなく、ローンや税金の面でも注意が必要です。ここでは、自分で住む前に知っておきたい主なリスクを紹介します。

ローンの返済負担が大きくなる可能性がある

投資用マンションを居住用にすると、ローンの返済負担を重く感じる場合があります。不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高く設定されることが一般的です。

これは、家賃収入をもとに返済する投資用ローンのほうが、金融機関にとってリスクが高いと考えられているためです。賃貸として運用している間は家賃収入を返済に充てられますが、自分で住み始めるとその収入は得られません。

返済は給与や貯蓄から支払うことになるため、毎月の家計への負担が増える可能性があります。居住目的でマンションを購入するのであれば、はじめから住宅ローンを利用したほうが有利なケースも少なくありません。

完済後に投資用マンションへ住み替える場合は、返済計画を充分に確認したうえで判断しましょう。

住宅ローンへの借り換えは簡単ではない

自分で住むなら住宅ローンへ変更できるのではと考える方もいますが、実際には簡単ではありません。不動産投資ローンと住宅ローンは、資金の使い道や審査基準が異なるためです。

住宅ローンは契約者本人が住むことを前提としていますが、不動産投資ローンは家賃収入を返済原資として契約されています。そのため、投資用ローンから住宅ローンへの切り替えは、一般的には認められていません。

また、仮に住宅ローンへ変更できた場合でも、住宅ローン控除を受けられるとは限りません。制度には細かな条件が設けられているため、住めば控除が使えると考えるのは避けたほうがよいでしょう。

家賃収入がなくなり維持費だけがかかる

ローン完済後に投資用マンションへ自分で住む予定にすると、それまで得られていた家賃収入はなくなります。マンションを所有している限り、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費は引き続き発生します。

ローンが残っている場合は返済も続くため、これらの費用をすべて自分で負担しなければなりません。自己資金で購入した物件であっても、維持費が不要になるわけではありません。

これまで家賃収入でまかなえていた支出を、給与や貯蓄から支払うことになるため、収支のバランスが変わる点には注意が必要です。投資物件としての収益性だけでなく、自宅として住んだ場合の毎月の負担も試算しておくことが大切です。

節税メリットが受けられなくなることがある

投資用マンションを賃貸として運用している場合は、不動産所得の必要経費として計上できる費用があり、節税につながるケースがあります。しかし、自分で住み始めると賃貸事業ではなくなるため、これまで経費として扱えていた減価償却費などを計上できなくなります。

その結果、投資用として運用していた頃より税負担が増える可能性があります。投資用マンションを自宅として利用することにはメリットもありますが、税金の面では不利になる場合もあるため注意が必要です。

住み替えを検討する際は、毎月の支出だけでなく、税負担の変化まで含めて総合的に判断しましょう。

投資用マンションを自宅にする前に確認したいポイント

投資用マンションへ自分で住む場合は、住める条件を満たしているだけでは充分とはいえません。ここでは、事前に確認しておきたいポイントを紹介します。

不動産投資ローンの契約内容を確認する

まず確認したいのが、不動産投資ローンの契約内容です。不動産投資ローンは、賃貸経営を目的として利用することを前提に契約されています。

そのため、返済中に自己判断で居住用へ変更すると、契約内容に抵触する可能性があります。住み始める前には、現在の契約内容を確認し、必要に応じて金融機関へ相談しましょう。

また、住宅ローンへの借り換えを考える方もいますが、投資用マンションだからという理由だけで簡単に変更できるわけではありません。物件や契約内容によって対応は異なるため、早い段階で確認しておくことが大切です。

ローンの条件を把握しないまま住み始めると、後から手続きや返済方法で困る可能性があります。まずは契約内容を確認し、問題なく居住できる状態かどうかを確かめましょう。

収支の変化をシミュレーションしておく

投資用マンションへ住むと、家賃収入がなくなる一方で、ローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税などの支払いは続きます。賃貸経営をしていたときは家賃収入でまかなえていた支出も、自分で住むようになれば給与や貯蓄から負担することになります。

そのため、毎月どの程度の支出になるのかを事前に試算しておくことが重要です。また、投資用として運用していた際に受けられていた税制上のメリットが変わる可能性もあります。

住み始めてから、思ったより負担が大きくならないよう、毎月の返済額だけではなく、維持費や税金まで含めた資金計画を立てておくと安心です。

今後も住み続けるか売却するかを考えておく

投資用マンションへ住む前には、その後の活用方法も考えておくことが大切です。一度自宅として利用したあとも、そのまま住み続けるのか、再び賃貸へ出すのか、それとも売却するのかによって、準備しておきたい内容は変わります。

たとえば、将来的に再び賃貸経営を行う予定がある場合は、入居者に選ばれやすい状態を維持すべきです。一方で、売却を考えている場合は、市場価格や売却時期を見ながら判断するとスムーズです。

投資用マンションは住まいとして利用できる一方で、大切な資産でもあります。目先の住みやすさだけで判断するのではなく、数年先まで見据えた運用計画を立てておくことで、後悔の少ない選択につながります。

まとめ

投資用マンションは条件を満たせば自分で住めますが、ローンや税金、家賃収入への影響など、事前に確認しておきたいポイントが数多くあります。充分に理解しないまま住み始めると、思わぬ負担やトラブルにつながる可能性もあるため注意が必要です。判断に迷ったときは、投資マンションを専門に扱う不動産会社へ相談することをおすすめします。物件の状況や資金計画を踏まえたアドバイスを受けることで、自分にとって最適な選択ができます。