中古マンション投資で儲かるコツはある？

東京で中古マンション投資をする場合、儲かるコツはあるのでしょうか。投資である以上「絶対」はありませんが、やり方によっては不動産投資は資産形成に大いに役立つ手段であることは間違いありません。

ただし、儲かる・儲からないという二極で考えるのではなく、投資対象として相応しいか否かという目線を持つ必要があります。いったいどのように投資すれば、中古マンション投資は「成功」と言えるのでしょうか。

キャピタルゲインを狙わないのがコツです

中古マンション投資は儲かるか儲からないか、あえてその質問に答えるなら、「キャピタルゲインを狙うと儲からないが儲かるコツはある」です。中古マンションに限らずマンション経営で利益をあげる方法は、ご存じのとおりキャピタルゲインを狙うかインカムゲインを狙うかの2択です。

キャピタルゲインは購入した不動産を購入価格以上で売却することで得られますが、中古マンションは900万円程度でも買えますので、それを1,000万円で売れば100万円がキャピタルゲインとなります。インカムゲインは、購入したマンションを運用することで得られますので、入居者に貸して毎月家賃を10万円得れば、それがインカムゲインとなります。

中古マンションは比較的低価格で買えるため近年投資人気が高まっていますが、その際にキャピタルゲインを狙うと思惑が外れやすいのでおすすめできないのです。マンションを買ってすぐに売って差益で儲けるという方法はまさにバブル期に盛んにおこなわれた手法ですが、今は当時のように購入物件が高くなることはほとんどなく、すぐに売ることも叶いません。

もっともバブル期のやり方のほうがイレギュラーであり、不動産は短期で売買するような商材ではなく、長期運用して安定的な資産形成をすべきものです。もし中古マンション投資でキャピタルゲインを狙おうと考えているなら、あまりにリスクの高い投資手法と言えます。

それが例え東京の一等地であっても、今は冷静に考えるのが基本です。不動産の価値は恒久的なものではなく、バブルが崩壊したあと土地価格がどうなったかを考えればその結論はわかるでしょう。

ただし特に焦って売るつもりはなく、もし希望額で売れるようなら売ろうというくらいのスタンスで投資ができるのであれば、キャピタルゲイン目的で中古マンションを買っても、成功を収めることはもちろん可能です。

インカムゲインで資産形成するのが儲かるコツです

あえて言うなら、中古マンション投資はじっくり運用してインカムゲインで資産形成するのが儲かるコツです。インカムゲインは長期で安定的な収入を期待できますし、中古マンション投資の場合は購入額が比較的抑えられるためそれが強みになります。

一攫千金を狙って一度に大きく儲けたいと考える人には向きませんが、例えば月々10万円の家賃収入があり、年間120万円の不労収入を継続的に得られるなら、いずれ投資額を回収し、利益を得られるでしょう。

地味な儲けと感じるかもしれませんが、家賃は乱高下するようなものではありません。社会の景気にあまり左右されず、空室にならない限り基本的には何もしなくても収入が得られます。計画が立てやすいのもメリットで、きちんと事業計画を立てて運用すれば、安定的なキャッシュフローが見込めるでしょう。長い目で見ればこれは儲けですので、中古マンション投資では儲からないと言ってしまうのは誤りです。

また、中古マンション投資はローンを利用して投資ができる特性があります。手元にほとんど資金がなくても、おおむね100万円程度の頭金があれば1,000万～2,000万円程度のローンを組んで投資を始めることができます。頭金をそのまま運用しても大した利回りは望めませんが、資金が1,000万円に増えれば収益も増えます。

もちろん空室リスクや滞納リスクなどを考える必要がありますが、物件を慎重に選ぶこと、よい管理会社を見つけることでリスクに備え、ローン返済しながら運用することは可能です。

もちろん家賃収入をローン返済にあてることで、ほぼ持ち出しなく資産形成できるのが大きな魅力でしょう。繰上返済をすることで金利上昇リスクにも備えつつ、資産形成スピードを加速させることができます。

例えば2,000万円のローンを組み毎年100万円繰上返済した場合、13年でローンを完済できます。繰上返済で1,300万円をつぎ込みますが、結果2,000万円の不動産を短期間に手に入れることができるうえ、完済後は収入がまるまる手に残る計算です。

投資に長けた人はこうして手に残る現金を元手にさらなる物件を購入し、どんどん所有物件を増やしていくことで儲けを加速していくのです。投資用ローンの金利は1.65％～2％程度ですが、いつ急騰するかわからないため積極的に元本を減らすことは非常に有効です。ただし、1棟投資など借入金が多額になると繰上返済の効果はほぼなくなりますので注意しましょう。

中古マンション投資は儲からないのでしょうか

正直なところ、投資家の中にはマンション投資は儲からないという人も少なくありません。不動産は投資対象にならないという声も聞かれますが、それは確かにいわゆる投資の「儲かる話」や「うまい話」ではないからです。

例えば家賃収入から管理会社に支払う費用や組合への修繕積立金の支払いなどを差し引くと、ローン返済したあとに手元に残る金額は多くて1万円程度です。目の前に残る金額に魅力を感じられないのも無理はありませんが、それでもローンの元本返済は着実に進み、少しずつ資産が拡大し続ける点を忘れてはいけません。

株式投資やFXは瞬時にまとまった金額を得られるときもあるため、そちらのほうが即物的なのは確かでしょう。ただ永遠に勝ち続けることはほぼ不可能ですし、不動産投資のような着実な資産形成は難しいと言わざるを得ません。

不動産投資で成功するコツは、とにかく中長期の計画を立てて実行すること、随時計画を見直して有利な状況を作り続けることです。手取り額しか見ない人には見えない儲けですし、計画を立てるのが面倒な人にも向かないやり方です。また、元をとるまでの期間が長すぎることを懸念する声もありますが、その場合は売却も視野に入れることでスピードアップも考えられるでしょう。

少子高齢化社会で人口が減るのに空室リスクが高いとする声もありますが、それこそエリアを選べば問題はありません。例えば東京都内の物件であれば人口は長期に渡り安定して推移していますし、これは日本全体の人口が減少しても変わる流れではないでしょう。もちろん投資に絶対はありませんが、他のエリアから人口が流入する大都市圏を選ぶことで、リスクは大幅に回避できます。

不動産で儲からないと考える人は、短期間に持ち出しなく一攫千金をしたい人です。やり方次第で成功も失敗も有り得ますが、投資の性質をよく知って、正しい知識を持って臨めば堅実な資産形成は可能です。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット・リスク

中古マンション投資について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。上記の通り、すぐに大きな利益があるわけではありませんが、長い目で見るととてもおすすめです。

そんな不動産投資の中でもおすすめできるのが、ワンルームマンション投資です。そこでここは、ワンルームマンション投資のメリットと、デメリットやリスクをご紹介します。

おすすめの物件の選び方も解説しますので、興味がある方は参考にしてください。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、マンションの一部屋（ワンルーム）を購入してその部屋を貸し出し、賃貸収入を得る方法です。大抵の場合、ローンを利用してマンションを購入することになります。

月々のローン返済額よりも家賃収入が上回れば、その差額分が利益になる仕組みです。また、売却しようと思った時に購入時の値段よりも高値で売れれば、その差額分が利益になります。

管理会社に委託すれば何もしないで良い
なるべく物件管理に手間はかけたくないものです。普段は仕事で忙しくしている方は、特にそう思われることでしょう。

ワンルームマンション投資では、物件管理を管理会社に委託できます。自分の手間なく副収入を得られるので万人向けと言えるでしょう。

ワンルームマンション投資のメリットは？

どうしてワンルームマンション投資が話題になっているのか、メリットをご紹介します。

初期費用が安価である
ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも初期費用が安価です。一棟買いや、ファミリータイプの部屋など、さまざまなタイプのものがありますが、ワンルームマンションは部屋が狭い分購入価格が安く済みます。

頭金なしでフルローンを組めば、自己負担なくして投資することも可能です。

収入を継続して得やすい
ワンルームマンションはさまざまな層が入居希望します。単身赴任や学生、オフィス替わりに借りる場合もあります。

立地など他の条件にも左右されますが、比較的回転率が良く、空室になっても次の入居者が見つかりやすい傾向にあります。空室の間は家賃収入が得られないので、入居者が途切れない環境を作るのは大事です。

節税効果が期待できる
ワンルームマンション投資では、所得税や住民税の節税効果が期待出来ます。また、相続税や贈与税対策としても有効です。

減価償却や損益通算と呼ばれる計算によって、投資にかかった経費を計上して所得を下げ、かかる税金を減らせます。また、現金を譲り受けるよりもかかる税金は安く済みます。

資産形成の側面も併せ持つ
ワンルームマンションを保有することで、不動産を所有することによる資産形成の側面があります。住宅ローンを借り入れる際には、団体信用生命保険に加入出来ます。ローン契約者に有事のことがあれば、残っているローンは支払わずに済みます。

残された家族は、マンションを売却して現金にも換えられますし、賃貸収入を継続させる、自身が居住者として入居する、などさまざまな選択肢がとれるのです。

ワンルームマンション投資のデメリット・リスクは？

魅力が多いワンルームマンション投資ですが、気を付けたいデメリットやリスクも存在します。気を付けたいポイントを対処法と合わせてお伝えしますので、実際に投資を考える前にお読みいただけますと幸いです。

空室になると収入が発生しない
ワンルームマンション投資の仕組みを考えれば然るべきことですが、借り手がいなくなって空室になると、家賃収入が発生しません。こうなると、マンションの維持管理費や、仲介している管理会社への委託費用だけが発生するため、赤字になりやすいでしょう。

駅から近い物件や人気の都市など、入居者希望者がすぐに見つかりやすいマンションを購入して対策しましょう。

家賃が変動する可能性がある
ワンルームマンションは、基本的に経年で資産価値が下落する傾向にあります。特に、中古物件で投資を考える場合は、注意しなければいけません。

購入時には収支バランスがとれていても、時間が経つと赤字になってしまう可能性が高くなるからです。資産価値が落ちない、もしくは今後上がりそうな場所を見極めて物件購入できるように、入念なリサーチが必要です。

駅から近い、複数路線が通っている駅にある、今後再開発の予定がある、といった場所のマンションは常に人気の傾向にあります。投資を考えている物件の周辺にある中古マンションの価格を調べて参考にしましょう。

誰にでも節税効果があるわけではない
ワンルームマンション投資のメリットの１つである節税ですが、実は誰にでも効果があるわけではありません。給与所得が高いほど節税効果が期待できます。目安としては「課税所得900万円、年収1,200万円を上回っている」ことです。

所得税率・住民税率は年収によって異なり、高収入になるほど税率も高くなる、累進課税方式だからです。しかし、節税効果がなかったとしても、家賃収入は誰にでも発生します。ワンルームマンション投資で節税目的というよりは利益を得たい方であれば、それほど気にしなくても良いかもしれません。

ワンルームマンションには駅チカの中古マンションがおすすめ

ワンルームマンション投資を成功させるには、マンションの立地は非常に重要です。理由は先ほど挙がっていた、入居希望者の多い物件を選ぶ必要があるためです。

駅チカの中古マンションは、投資目的の購入には非常におすすめです。新築マンションは、売り出し価格が高い傾向にあってローンの借入額も大きくなりますし、実績がないため値下がり率や入居率のデータがありません。

過去の回転率や入居率から今後の動向も予測できるので、空室になるリスクを抑えやすいのです。入居率・回転率がいいマンションは駅から近いことが多く、いざ自分が住むことになっても、利便性が高いと言えるでしょう。

新築マンションは魅力的に思えますが、投資用物件としては慎重に判断することをおすすめします。

中古マンション投資に限らずマンションなどの不動産投資は、短い期間に一攫千金を狙うような性質の投資ではありません。一気に大きく儲けたい人には不向きですが、逆に堅実に計画をもって資産形成したい人は成功しやすい投資と言えます。

特に中古マンションは比較的リーズナブルな価格で購入が可能ですし、頭金なしでローンを組むこともできるため誰もが始めやすい投資でもあります。買ってすぐに売るようなキャピタルゲイン狙いではあまり期待できませんが、しっかり運用してインカムゲインを狙うのが儲かるコツと言えるでしょう。ただし、空室リスクには十分備える必要がありますので、東京都内など大都市圏の物件を選ぶことは重要です。