中古マンション投資の失敗例！事前準備が成功のカギ

最近は誰でもマンション投資ができるようになっているので、これまでよりも気軽に始めたいと考えている人が多くなっています。しかし、中古マンション投資に失敗する人もいるので、過去の事例を参考にしてください。同じ失敗をしないように心がけることが大切です。成功すると安易に考えないようにしましょう。

中古マンション投資で失敗する際のポイント

購入してはいけない物件を購入してしまった事例や、配偶者の同意を得ないで購入してしまった事例があります。あとからトラブルに巻き込まれないようにしましょう。必ず家族の協力を得られるようにしてください。

中古マンションの投資の種類

一言で投資と表現しても、さまざまな種類があるので理解しておきましょう。マンション経営、マンション売却、賃貸経営後に売却する方法などがあります。それぞれ目的、メリット、デメリットは異なりますが、誰でも始められるビジネスだからという理由だけで気軽に始めるのはおすすめしません。マンション投資の成功率は、10％程度だといわれているからです。およそ10人に9人は失敗する確率なので、事前に対策を講じておきましょう。

マンション経営

建物の規模が大きいほど、莫大な費用が発生します。ある程度の自己資金が無いとビジネスを始めるのは難しいでしょう。その反面、入居率が高い状態をキープできれば、毎月まとまったお金が入ってきます。リフォームや設備投資などで、費用はその都度発生しますが、余裕を持って資金を運用できるようになるでしょう。ハイリスク・ハイリターンとなります。

その一方で、最近人気を集めているのが、ローリスク・ローリターンのワンルームマンション投資です。小規模なので、300万円程度の自己資金があれば、職業などを問わず誰でも始められます。そのぶん、ワンルームなので入居率が0％か100％の状態です。毎月の収入が入ってくるかどうか不安になるでしょう。結局、利益が出ないために失敗してしまう人も多くいます。

購入してはいけない物件を購入してしまった

どのような物件でも購入すれば利益が出るわけではありません。消費者のニーズを満たしている必要があります。

まず、賃貸需要がない立地を購入すると、空室が埋まらなくなるので成功しません。都心部や駅から近いマンションであれば需要過多の状況ですが、そのほかの地域では難しいでしょう。安易に物件を購入しないようにしましょう。

次に、違法建築物です。金融機関の融資が受けられない可能性があるので、資金繰りに悩むことになります。法令の基準に違反している建物に手を出さないようにしましょう。

そして、瑕疵にも注意が必要です。物件の価値が低下してしまうので、売却するのも苦労します。たとえば、事件や火災などが発生した物件は、進んで購入しないようにしましょう。このような情報は不動産業者に確認できるので、安易に飛びつくことはしてはいけません。

配偶者の同意を得ないで購入してしまった

自分が取り組むことなので、配偶者の同意を得ないで勝手に始めてしまうケースもあります。自己資金を投入することになるので、配偶者の同意は得ておきましょう。また、確定申告や不動産業者とのやり取りなども行うので、配偶者のサポートが必要になるでしょう。

入居者の審査も自分で行うようになると大変です。不在時の対応を依頼することもあるかもしれないので、黙ってビジネスを始めるのはよくありません。その結果、配偶者が協力してくれないケースも存在するからです。

中古マンション投資の失敗事例

リスクを常に抱えているので、トラブルが発生しないと思わないようにしましょう。中古マンションは老朽化のため、設備面で不安があります。入居者が気持ちよく生活を送れるように、普段から入居者のニーズを丁寧にヒアリングしましょう。

購入直後に設備の老朽化で大きな出費が発生した事例

築年数が古いマンションでは、トラブルが発生する可能性があるので注意しましょう。たとえば、水道管の破裂による浸水などです。このような状況に陥る恐れがあるとは知らなかったとはいえ、適切に対処しないと入居者の確保が難しくなるだけではなく、現在の入居者が退居してしまう恐れもあります。そのようなときは、まずは事態の鎮静化を図ります。

そして、できる限り保証することで、入居者とトラブルになるのを避けましょう。修繕のための費用が高額になりますが、そのままの状態を放置しても入居者が確保できないので、適切に対処するようにします。誠実に対処できなかった場合は、マンションの悪評が広まってしまうので注意してください。

家賃保証を過信してローンが返済できなくなった事例

新築マンションと比較すると、高金利になってしまうことが多いのが中古マンションです。その理由は、新築マンションよりも空室リスクがあるからです。冷静に考えられる状況では、このようなときは物件の購入をためらいますが、不動産業者から家賃を保証してくれるので問題ないと提案されると、不労所得を得たいという欲求の方が強くなってしまい、多額の借金を背負うことになります。その結果、資産が増加するどころか負債のほうが多くなってしまい、毎月の資金繰りに困るようになってしまいます。

失敗を防ぐための中古マンション投資のコツ

失敗する人のほうが明らかに多いので、自分は成功すると思い込まないようにしましょう。運の要素もありますが、大事なのは事前の準備を怠らないことです。また、どのような状況に陥ってもすべて自己責任になるので、不動産業者やアドバイスを送ってくれたメンターのせいにしないようにしましょう。

信頼できる不動産業者を選択する

自分ですべての業務を行うのが難しいので、不動産業者のサポートを受けることになるでしょう。そのときに、複数の不動産業者のサービス内容や料金体系を確認するようにしましょう。

信頼できる不動産業者の特徴は、お客様の声をホームページに掲載している、地方銀行や信用金庫との取引がある、税理士や弁護士などの専門家を抱えているなどが挙げられます。そのほかにも、不誠実な態度を取るスタッフがいると怪しいと考えて、様子を見るようにしましょう。トラブルに巻き込まれないようにすることが大切です。

節税目的で始めないようにする

節税効果を期待して始めたものの、まったく利益が出なかったので損失部分が多くなりすぎてしまう人もいます。そのような状況に陥ってしまうと、生活を送るのも厳しくなるでしょう。一時的なものであれば乗り越えられますが、中長期にわたってそのような状況では難しくなります。数年分の事業計画書を作成して、現在だけを見ないようにしてください。

マンション投資は中古でも難しい

毎月のローン返済に追われることになるので、手元に残るお金がわずかであることも珍しくありません。それを毎月継続していくので、節税目的で始めるのではなく、会社員の副業として始めるほうがよいでしょう。あまり不労所得に期待し過ぎない方がよいのも事実です。中古マンションは、新築マンションよりも安価で購入できるので初期費用を抑えられますが、老朽化のリスクや消費者から選ばれないリスクもあるので、取り組む前に熟考しましょう。

まとめ

知識やスキルに乏しい人が、中古マンション投資を始めるのは不安があるでしょう。そのような人を適切にサポートしてくれるのが不動産業者です。信頼できるスタッフと出会えるように、自分から積極的に相談しましょう。ただし、うまくいかない可能性があるので、成功すると過信しないようにしてください。計画をきちんと立てておくことで、リスク管理を適切に行えるようになります。