ワンルームマンション投資を東京でする場合の物件探しのポイント

ワンルームマンション投資は、近年人気と注目を集めている不動産投資の一つです。そして、ワンルームマンションの投資をするのであれば、東京の物件で行うことをおすすめします。本記事では、東京で投資用ワンルームマンションを探す方法や東京でのマンション投資のリスクまで詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

マンション投資には東京がおすすめ

東京はマンション投資において非常に有望なエリアとされています。

その理由の一つは、需要の増加です。総務省の2015年の統計によると、47都道府県のほとんどが転出超過で、転入超過は7都府県とわずかです。その中でも東京は突出しており、21年連続で転入超過を記録しています。

狭い土地に人口が集中することで土地価格が上昇し、それに伴って家賃も高い水準を維持しているのです。さらに、人口が増え続けている東京では、家賃や土地価格が下がりにくいという安定性があります。

これにより、東京は投資リスクが非常に低く、初心者でも安全に始められる投資エリアとされています。また、供給面でも東京は魅力的です。需要が高くても供給が過剰では価値が薄れますが、東京はワンルームマンションの建築規制が厳しく、供給量が制限されているのが特徴です。

建築基準法に加え、各区ごとの条例による規制が設けられています。特に23区内では、建築コストに見合わないためにワンルームマンションの建設が抑制されています。その結果、供給が制限されている一方で需要は依然として高いため、投資対象としての価値が高いと言えるのです。

東京で投資用ワンルームマンションを探す方法

ここからは、東京で投資用のワンルームマンションを探す際のポイントを紹介します。

人気の沿線と駅を選ぶ

ワンルームマンション投資の成否は立地で決まります。

良い立地とは、優れた最寄り駅に恵まれた物件のことです。東京ではJR中央線が人気で、吉祥寺や荻窪、中野、新宿といった「住みたい街」が揃っています。

その他にも、東急東横線や田園都市線、京王井の頭線など私鉄沿線も注目ポイントです。東京メトロでは銀座線や丸ノ内線が人気で、乗換駅や快速停車駅があると更に価値が高まります。また、元気な商店街がある街も魅力的です。

人気の区を選ぶ

千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、品川区の都心六区はビジネスの中心地で、ワンルームマンションの需要が高いエリアです。

また、これらの区に通勤しやすい目黒区や台東区も狙い目でしょう。特に台東区は地価が安く、賃料が高いことで高い利回りが期待されるため、投資家にとって魅力的なエリアです。

狙い目の賃料帯を確認する

ターゲット層は20〜30代の社会人、家賃10万円以下の物件が好まれます。

10万円以下の物件は空室リスクが低い一方で、10万円を超える物件は入居者がつきにくい傾向があります。家賃帯を意識することで、投資の安定性が大きく向上することでしょう。

狙い目の広さを選ぶ

東京23区では条例により、最低住戸面積が25㎡以上と定められていることが多いため、これを目安に選ぶのが重要です。

広すぎる部屋は家賃が高くなるため、賃貸需要が低下する可能性があります。投資物件としては、25㎡以下で家賃10万円以下の物件が安定した収益をもたらします。

中古マンションの魅力を知る

中古ワンルームマンションは、特に建築基準が緩やかだった時代に建てられた18㎡台の物件が狙い目です。

これらの物件は賃料が低く設定でき、空室が出てもすぐに埋まるため、安定した投資が可能です。既存不適格建物として新たに建てることはできませんが、合法的に建てられたため投資価値は十分にあります。

東京でマンションに投資する際のリスク

東京は、魅力的な市場である一方で「投資すべき場所を間違える」リスクも存在するのです。

例えば、港区内でも「六本木一丁目」と「芝大門」ではその価値が大きく異なります。六本木一丁目は全国的に知られたエリア名ですが、高速道路の高架が街を覆う薄暗い印象があり、単身者にとっては住みにくい場所です。

一方、芝大門は増上寺という有名な寺院が近くにあり、明るく落ち着いた雰囲気で、単身者にも人気のあるエリアです。このように、同じ区内でも細かな地域差があり、それを理解していないと誤った投資判断をしてしまう可能性があります。

特に地方の投資家が東京の物件に投資する際には「港区ならどこでも価値がある」といった誤解に基づき、不利な物件を選んでしまうケースが見受けられます。同様に、東京の投資家が地方物件を購入する際も、その土地の細かな違いを見極められずに失敗することが多いです。

不動産は地域ごとの特性が強く反映されるため、その地域に住む人々が理解している「昔からの一等地」のような価値を外部の人間が見極めるのは難しいことが多いです。こうしたリスクを回避するためには、地域に精通した専門家の意見を取り入れることが重要になります。

東京の物件に投資する場合、東京の事情に詳しい不動産会社や地元のエージェントに相談し、具体的なアドバイスを受けることが不可欠です。これにより、地域の特性や細かい価値の違いを理解し、誤った投資判断を防ぐことができます。

東京の投資マンションにおける空室対策とは

東京の投資マンションにおける空室対策としては、複数の施策が考えられます。

募集条件の緩和

まず、募集条件の緩和が有効です。

都内は人口が増加し、高齢者の単身者も急速に増えている一方で、ワンルームマンションでは高齢者の入居を認めている物件は少なくありません。そこで、ニーズを満たすために条件を緩和することで空室リスクを減らせます。

ただし、高齢者を入居させる場合は「孤独死」の問題が懸念されます。家賃の不払いは息子・娘を契約者とすることで防げますが、孤立死の懸念は依然としてオーナーの大きな不安要素です。

そのため、定期巡回を管理会社にお願いするなどの対応が求められます。募集条件を緩和する他の手段としては、「ペット飼育の可否」や「外国人の入居可」なども考えられます。

家賃のクレジットカード払いの導入

次に、家賃のクレジットカード払いの導入も有効です。

クレジットカードを利用するとポイントが貯まるため、特典を求める入居者にとって魅力的です。毎月10万円の家賃であればかなりのポイントが獲得できるため、カード払いを希望する人は多いでしょう。

しかし、実際にはクレジットカード払いに対応していない物件が多く、対応できる物件は希少価値が高いといえます。ただし、クレジットカード払いには約5％の手数料が発生するため、オーナーはこのコストをどう受け入れるかが判断材料になります。

手数料が高く感じられるかもしれませんが、入居者を引きつけるための付加価値としては有効です。

ターゲットを絞ったリフォームを施す

また、ターゲットを絞ったリフォームも有効な対策です。

東京は人口が多く、物件も豊富に存在するため、差別化を図るためには独自性が必要です。特定のターゲット層を意識した内装や設備の変更が、他物件との差別化に繋がります。

たとえば、全戸を女性専用にしたマンションや、男性向けにアメリカンテイストの内装を施す、女性向けに「お姫様風」の内装を施すといった手法です。

「ターゲットを絞ることで需要が減少するのではないか」という懸念もありますが、東京ではもともと需要が多いため、特定の層をターゲットにしても問題は生じにくいです。むしろ、ターゲットを絞ることで独自性を打ち出し、他物件との差別化が可能になります。

まとめ

東京は人口が集中し、家賃や土地価格が安定していることから、ワンルームマンションなどの不動産投資に最適です。需要が高い一方で、供給が建築規制で制限されているため、投資リスクが低く初心者にも始めやすいのが特徴です。物件選びの際は、沿線や駅、区の人気度、適正な賃料帯、広さなどを考慮し、空室リスクを低減することが重要になります。また、中古マンションも狙い目で、低コストで安定した収益が期待できます。一方、地域特性を知らずに場所を選ぶリスクも存在するため、十分に注意しましょう。