賃貸管理って何？具体的にどんな業務がある？

近年、中古マンション投資が安定した収益を見込める投資として注目を集めています。しかし、中古マンション投資で成功するには、適切な賃貸管理の実施も欠かせません。本記事では、賃貸管理の概要や、各種管理業務の内容を詳しく解説します。中古マンション投資をしたいと考えている人は、ぜひ本記事を参考にしてください。

賃貸管理の概要

「賃貸管理」とは、アパートやマンション、戸建て住宅などの賃貸物件を運営・維持・管理することを指し、賃貸経営における重要な要素です。賃貸管理は、投資家が安定的に収益を得るためだけでなく、入居者の満足度を向上させるためにも不可欠な役割を担います。

管理の質は物件の収益性に大きな影響を与えるため、賃貸経営の核心ともいわれます。

賃貸管理が重要な理由

不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、物件を購入した後の運用が収益を生む要素となります。購入した物件をいかに管理し、利益を最大化するかがカギとなります。良質な賃貸管理が行われている物件は、適切に管理されていない物件に比べて資産価値が高く評価されやすいです。

そして、最終的な売却時にも有利に働くため、投資のリターンを大きく向上させられます。したがって、賃貸管理は長期的に安定した収益を得るために欠かせない要素です。

賃貸管理は入居者の満足度を高めるためにも大切

賃貸管理では、入居者の顧客満足度の向上も重要なポイントとなります。民法第601条には、賃貸人には入居者が居住する目的を達成できるよう、適切に使用・収益させる義務が課せられています。

したがって、建物内でのトラブルや管理不備を放置するのは、入居者に不快感を与え、契約の履行義務違反となる可能性もあるのです。入居者の満足度を向上させるのが、賃貸経営を成功に導くための基本です。

賃貸管理は空室対策にもつながる

また、賃貸物件の管理が適切に行われると、空室対策にもつながります。空室リスクを最小限に抑えるためには、物件の維持管理が重要です。定期的な清掃や修繕が施されている物件は、住環境や治安の良さを感じさせ、入居者の満足度を維持できます。

反対に管理が行き届いていない物件は、住み心地が悪く、再度空室が発生する可能性が高くなります。適切な管理が行われている物件では、入居者が長期間住み続ける可能性が高く、空室リスクを減らすことが可能です。

賃貸管理は大きく分けて2種類

賃貸管理は大きく「入居者管理」と「建物管理」の2つに分けられます。入居者管理は、入居者との契約手続き、家賃の集金、更新手続き、トラブル対応といった人に関する業務を指します。

一方、建物管理は、設備の点検や修理、清掃、工事など、物件に関する業務です。この2つはどちらも賃貸経営を成功させるためには欠かせない業務であり、どちらか一方が欠けていては十分な運営ができません。

入居者管理の業務内容

入居者管理に関わる業務は、賃貸経営を円滑に進めるための重要な部分です。主に、以下の6つの業務に分けられます。

入居者募集業務（リーシング）

入居者募集は、空室を埋めるために行う業務です。入居者募集は、賃貸経営における収益を最大化するために非常に重要です。単に広告を打つだけでなく、周辺の物件状況を調査・分析し、営業活動やキャンペーンを行うことが求められます。

また、物件の状態や流行に応じた室内リニューアルも必要になるのもあります。募集業務は、貸主が自ら行う場合もありますが、通常は不動産会社に依頼する場合が多いです。そうすると物件情報がより多くの人の目に留まり、内見の対応も依頼できます。

契約業務

入居者募集を行った物件に申し込みが入ると、入居審査と契約条件の交渉を経て、賃貸借契約が締結されます。不動産会社に契約業務を依頼する場合、契約書や重要事項説明書の作成、契約金のやり取りが行われます。

貸主自身で契約業務を行う場合は、契約書を慎重に作成しなければいけません。また、契約時に特約を定める場合もあるため、専門家に依頼するのが望ましいです。

家賃回収代行

一棟アパートや一棟マンションでは、家賃回収の管理が大きな負担になります。したがって、家賃回収を管理会社に依頼するのが一般的です。管理会社は、毎月オーナーに代わって家賃や管理費を受け取り、オーナーへ送金します。

また、敷金を含む資金管理も依頼できます。毎月多額の金額が動くため、管理のプロに任せると、より安心して賃貸経営を行えるでしょう。

更新手続き、退去手続き

賃貸契約には通常、2年の契約期間が設定されており、契約満了時に更新手続きと更新料の支払いが必要となります。更新料の相場は地域により異なり、関東では家賃の0.5〜2ヶ月程度が一般的です。

ただし、関西では更新料が徴収されない場合もあります。また、退去時には立ち会って室内の状態を確認し、原状回復工事の見積もりを取る必要があります。退去や原状回復工事では入居者とのトラブルが起こりやすいため、専門的な管理を行うのが大切です。

入居者からのクレームやトラブルへの対応

入居者からのクレームやトラブルへの迅速な対応は、賃貸管理において非常に重要です。たとえば、水漏れや騒音の問題が発生した場合、放置すると他の部屋に影響を与える可能性があります。

適切かつ迅速に対応すると、入居者の安心感を高め、賃貸管理の質も向上可能です。クレーム対応は、トラブルを未然に防ぐためにも不可欠な業務です。

家賃滞納者への対応

家賃滞納は、賃貸経営における大きなリスクです。滞納が続くと、本来得られるはずの収益が得られず、未回収分が税金の課税対象になる場合もあります。

滞納に対しては迅速かつ厳格に対応することが求められますが、最も重要なのは、滞納を未然に防ぐための入居審査や、入居者との良好なコミュニケーションです。滞納リスクを最小限に抑えるためには、信頼できる不動産管理会社に依頼するのが推奨されます。

建物管理の業務内容

「建物管理」は、物件の資産価値を維持するために非常に重要な役割を果たします。建物管理に含まれる業務は主に4つのカテゴリーに分けられます。それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

日常清掃・定期清掃

物件内の共用部を清潔に保つことは、入居者に快適な環境を提供するために欠かせません。日常清掃や定期清掃を行うと、共用部を美しく保つだけでなく、破損箇所の早期発見にもつながります。

清掃対象としては、エントランス周辺、共用通路、階段、エレベーター、集会所、駐車場、駐輪場、植え込み、ゴミ捨て場があります。日常清掃では、掃き掃除や拭き掃除、くもの巣の除去、ゴミ拾いが行われ、定期清掃では洗剤を使用した洗浄も実施されるのが一般的です。

建物・設備の日常点検や法定点検

賃貸物件やその設備の点検には、オーナーや管理会社が自主的に行う任意点検と、法律で義務付けられている法定点検があります。これらの点検は、建物の安全性や資産価値を維持するために重要です。

法定点検には、消防用設備点検、エレベーター点検、簡易専用水道検査などがあり、一定の周期で専門業者に依頼して実施しなければなりません。法定点検の結果、修繕が必要な箇所が見つかれば、その修理や改善を行うことが求められます。

外構・庭の手入れ

建物の管理においては、物件の周辺部分、とくに外構や庭の手入れも非常に大切です。とくに植栽の手入れが行き届いていると、物件自体の外観が美しく保たれます。

さらに、入居希望者に「よく管理された物件」という印象を与えられるでしょう。外構や庭の手入れでは、定期的に専門業者に依頼して剪定や草刈り、害虫駆除を行ったり、水やりや間引きの手入れを丁寧に実施することが重要です。

メンテナンス・修繕

賃貸物件の長期的な維持には、日常的な点検や清掃に加え、大規模な修繕工事も計画的に行うことが重要です。とくに築年数が経過した物件では、日々のメンテナンスだけでなく、定期的な修繕を行う必要も出てくるでしょう。

日常点検や法定点検で発見された場合、その都度修繕を行うと、建物の耐久性や安全性を保てます。

まとめ

賃貸管理は、中古マンション投資で安定した収益を得るために欠かせない要素です。適切な賃貸管理は物件の資産価値を維持し、入居者の満足度を高め、空室リスクを減少させます。管理業務は「入居者管理」と「建物管理」に分かれます。入居者管理の業務は、入居者募集、契約業務、家賃回収、トラブル対応です。一方、建物管理業務には清掃、設備点検、外構の手入れ、修繕が重要があります。賃貸物件の収益を最大化するためにも、質の高い管理が求められます。