中古マンション投資を始めてみたいけど…肝心の資金調達方法は？

近年、資産形成や年金対策として不動産投資が注目を集めていますが、不動産投資を始めてみたいけれど資金が用意できていないという人も多いかもしれません。今回は不動産投資をする上でどのくらいの自己資金を用意すべきかどうかや資金の調達方法について解説します。自己資金がない場合の調達方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資のためにどれくらいの自己資金を用意すべきか

中古マンション投資を始めてみたいけれど、自己資金をある程度用意したほうがいいと聞くことも多いことでしょう。そもそも不動産投資における自己資金が何を指すのか、イメージができていないという人もいるかもしれません。まずは不動産投資における自己資金について理解を進めながら、どれくらいの自己資金を用意すべきかについて解説します。

不動産投資における自己資金とは

自己資金に類似している言葉として頭金がありますが、自己資金と頭金は意味合いが異なります。自己資金は不動産投資にあてられる現金を指し、頭金は不動産を購入する際に全体金額の一部を最初に支払う自己資金のことを指すのです。

不動産を購入する際は頭金以外にも諸費用が必要となるため、自己資金を使って頭金と諸費用を支払うことになります。頭金は売主側が決めるものではなく、買主の予算とローンの借入額から、どれくらいを自己資金として用意するかを自由に設定できるのです。

そのため、諸費用を綿密に計算しながら、ローンの返済を考慮して適切な頭金を設定する必要があります。金融機関としては頭金の支払いを求める傾向にあり、頭金を用意したほうが、融資審査が有利になる可能性も高くなるでしょう。

自己資金の目安は？

自己資金の目安は借り入れするローンの金額と諸費用によって考える必要がありますが、ローンの審査状況は購入する不動産の評価額や個人の属性によって異なります。自己資金は頭金と諸費用に分けられますが、頭金は購入金額の1～2割程度用意すればローンの審査が優位になるのです。諸費用については新築か中古物件かによって異なりますが、1割弱を想定しておくとよいでしょう。

頭金と諸費用を合わせた自己資金として、購入価額の20～30％が一般的な目安とされています。しかしながら、あくまで目安の金額であるため、必ずしも購入価格の20～30％を用意しなければ、不動産投資ができないわけではありません。

自己資金は計画的に用意しよう

物件価格の20～30％が自己資金の一般的な目安となりますが、1,000万円の物件でも200～300万円の自己資金が必要ということになります。多くの人にとって不動産投資のための自己資金として200～300万円を用意するのはハードルが高いことでしょう。

自己資金を用意するためには計画的に貯蓄していく必要があります。貯蓄していくためには家計簿をつけて毎月の収入と支出を把握しましょう。収入をすぐに増やすことは難しいですが、支出を見直すことで節約ができる可能性があります。収入と支出を見直してコストを削減することは不動産を購入した後の不動産経営にも活きてくるととらえて、自己資金を計画的に貯蓄してみましょう。

自己資金がなくても不動産投資は可能

不動産投資における自己資金は一般的に購入価格の20～30％とされていますが、多くの人にとって用意するのはハードルが高く、貯蓄するにしても時間がかかってしまうことでしょう。自己資金は頭金や諸費用をローンに頼らない場合に必要となるだけであって、フルローンを利用すれば自己資金がなくても不動産投資は可能です。自己資金なしで不動産投資を行うためには、フルローンもしくはオーバーローンを活用することになります。フルローンは頭金を用意せずに物件購入価格をローン払いとし諸費用だけ自己資金から支払うのです。

一方でオーバーローンは物件の購入価格と諸費用すべてをローンで支払うことになります。フルローンやオーバーローンは資金を手元に残しながらレバレッジ効果を活かせるというメリットがあるため、自己資金が用意できない人だけではなく、不動産投資上級者でも活用しています。しかしながら、フルローンやオーバーローンは自己資金を用意している場合に比べると、審査は厳しくなってしまいます。ローンを貸し出す金融機関としても融資金額が大きくなるという質があるため、借りる人の属性の高さや物件の担保価値が高いといった条件が求められるでしょう。

もしフルローンやオーバーローンの借入ができたとしても、借入金額が大きくなるというリスクがあります。自己資金を用意した場合と比べて、毎月のローン払いが高額となってしまうため、家賃収入の状況によっては赤字になってしまう場合があるでしょう。不動産経営をしていくうえで急に物件の修理や修繕が必要になることもあるため、自己資金がまったくゼロの状態でスタートするのはハイリスクとなってしまいます。自己資金がなくても不動産投資は可能ですが、できる限り自己資金を用意した上でフルローンやオーバーローンを利用するようにしましょう。

具体的な資金調達方法について

不動産投資で自己資金を用意しても、不足している部分は資金調達しなければなりません。不動産投資の具体的な資金調達方法について、いくつか紹介します。

メガバンク

日本のメガバンクは三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行が挙げられます。メガバンクは銀行の中でも規模が大きいため金利が低く、借入金額の上限も高いというメリットがありますが、審査が厳しく待たされてしまうというデメリットがあります。

地方銀行や信用金庫

地元密着型の銀行や信用金庫は住んでいる地域に支店を構えていることが多く、気軽に相談しやすいことがメリットとなります。さらに営業エリア内の不動産投資であれば、融資条件などで優遇してもらえる可能性もあるでしょう。また、規模の大きい地方銀行であればメガバンク並みの低金利を期待できます。

日本政策金融公庫

国が100％出資のもと運営されている政策金融機関となっており、不動産投資への融資も受け付けています。銀行などの金融機関と比べて融資審査は緩い傾向にあり、金利も同程度期待できますが、融資金額の条件が低く融資期間が短いことがデメリットとして挙げられるでしょう。

悩んだときは不動産会社に相談してみよう

不動産投資の資金調達方法をいくつかピックアップしましたが、どこに相談すればいいか悩んだときは不動産会社に相談してみるとよいでしょう。不動産会社は金融機関とのパイプもあるため、購入を検討している物件の相談のみならず、ローンの相談にも応じてくれます。

金融機関としても、不動産会社から紹介を受けたほうが物件の評価の審査が済んでいるため、スムーズに審査を通しやすくなるのです。ローンの審査をする上で不動産会社の信用度も重要となりますが、提携している不動産会社であれば信頼度も問題ありません。資金調達方法に悩んだ時には不動産会社から金融機関を紹介してもらうことをおすすめします。

まとめ

今回は不動産投資における資金の調達方法について解説しました。不動産投資のためには物件価格の20～30％を自己資金として用意すればよいとされていますが、購入する物件の評価額や個人の属性によって異なるため、あくまで目安としておきましょう。自己資金がなくてもフルローンやオーバーローンを活用することで不動産投資は可能ですが、リスクが大きくなることを承知の上で検討するべきです。不動産投資の資金はメガバンクや地方銀行、信用金庫などの金融機関から調達可能ですが、悩んだときには不動産会社に相談してみることをおすすめします。