中古マンション投資は築年数が重要！最適なのはどれくらい？

以前は一軒家というものが常識的でしたが、便利なとこに住みたい、住環境はよいところに住みたいなどという理由から、東京を中心としてマンションに住む人が増えています。そのようなことからマンションが投資対象となってきました。ここではこのような中古マンション投資において、築年数がどのような影響を与えるかについて解説します。

中古マンションの築年数による分類について

マンションがどのような金額で取引されるかということにおいて、場所や室内広さなども影響を与えるファクターとなりますが、それに加えてマンションを投資対象と考えた際に価値を決める大きなファクターとなるのが築年数です。とくに中古マンション投資においては、築後の年数とともにその価値がどのように変化するかということを知ることが大切です。

東京などの大都市においては多くの物件があり、このことを知ることは極めて重要なこととなります。ここではまず中古マンションの築年数による分類について述べます。マンションの耐用年数としては47年と定められています。したがってこの時間スケールを基盤にして大きく二つに分類されます。

まず建てられてすぐのマンションは皆さんがよくご存知のように新築と呼びます。また、それ以降の数10年以内のものを築浅物件といいます。それに対しさらにそれ以降の物件のことを築古物件といいます。中古マンションの価値はおおよそこのような分類にしたがって変化しますが、具体的な価値を決めるためにはより詳細な築後の年数による価値の経過を見る必要があります。

中古マンションの築年数による資産価値変化

先程も述べたようにマンションの価値は東京などの都市の場合どのような地域にマンションが建てられているか、そこまでの交通手段にはどのようなものがあるかに加えて近くに商業施設などがあるかというもので初期値が決まってきます。その際に部屋の間取りや広さなどという事も大きな影響を与えます。

このようなことに加えてマンションの築年数というのも影響を与えます。この年数とその他の要件が与える影響の違いは、他のものは時間が経っても変わらないのに対し、年数の影響は時間の経過とともに低減をする性質を持っていることです。

マンションの価値は新築から中古となった時点で10%下がります。その後における下落は緩やかなものとなり、築数10年になると70%から80%になります。さらに築20年になると50%から60%になるという風にいわれています。このような築年数による変化は、新築から中古になった際は著しく、その後は緩やかに下がっていくということになります。中古マンション投資などを行う際には、このような築後の年数による変化を充分に知っておく必要があります。

築浅マンションの特徴と価値について

先程述べたように築年数10年以内の中古マンションのことを築浅物件といいます。資産価値が新築の80%と高くなっているため購入に際しては好立地のところであれば高額を支払う必要があります。中古マンション投資を行う際の利回りを考える際の魅力としては大きな事は期待できませんが、新築と同様に入所希望数が多い事が望めます。

このような事から築浅物件を中古マンション投資の対象とする際には、長期間保有し家賃収入を長い間かけて得るというような考え方が大切となります。そのように長期を見据える際には、築年数が浅い期間はさまざまな部分の不具合などが見つからない可能性が高く、あとになってそのようなリスクが顕在化することを考えておく事が必要です。

多くの場合には中古マンションで不具合が起きるのは購入後数10年後ということをよく考えます。その際に必要なる補修の費用などをどうするかということについてもあらかじめ考えておく必要があります。中古マンション投資にしてはこの期間において顕在化するリスクはそれほど大きなものはありませんが、先程述べたような事への注意が必要です。

築10年から20年のマンションにおける特徴と価値について

このくらいの築年数のマンションの資産価値は新築の60%から70%にまで下がります。東京などの大都市の場合、その他の条件で有利であるマンションを比較的安い価格で購入できるという特徴があります。このようなことから中古マンション投資などを行う際の利回りはより好条件となります。

この時期の価値の経時変化は築10年までのものに比べて緩やかになっているという特徴がありますので、安定した利回りで運用ができるというメリットがあります。注意しなければならないのはこの時期に入ってくるとマンションにおけるいくつかの不具合が発生し始める事ですので、このような点への準備を行う事が必要です。

予想されるリスクにはあらかじめ管理組合などで積み立てたお金があるのですが、予想外のしかもマンションの各部屋における不具合はオーナーが負担しなければならないということをあらかじめ考えておく必要があります。築10年までのマンションに比べると入居希望者が少なくなってくるということもリスクとして考えておく事が必要です。

築20年から30年のマンションにおける特徴と価値について

中古マンションの価値はこの築年数になると新築の場合の50%から60%となります。立地などでより有利な条件の物件の購入が容易です。中古マンション投資にとってはさらに高利回りなものです。多くの場合にはこの年数になると多くのマンションで大規模修繕などが行われます。外観や内装なども改善され入居を希望する人が多くなる場合もあります。

この築後の年数のマンションは中古マンション投資にはかなり有利な条件での運用が可能です。先程述べたような時間が経過した物件の場合には不具合が発生するリスクは高くなってきます。この時期になると修繕積立金などが値上げされますので、そういう意味で利回りには負の要因となります。

中古マンション投資としての運用の際にはここまで述べてきたようなメリットとデメリットを充分に考慮します。それが自らに受け入れられるものかどうかということを判断することが大切なこととなります。建物の不具合も細かく見ておくことが大切です。新築や築浅物件などに比べさまざまな側面についてより細かいケアが必要となってきます。

築30年以上のマンションにおける特徴と価値について

この築年数のマンションになると、新築の際の資産価値の40%から50%となります。中古マンション投資で購入の際の利回りはさらに高くなってきます。この事から賃貸などの際の家賃を下げることも可能になります。東京などの大都市ではそのようなことを望む入居者も数多くいるため、より有利な運用が可能です。

耐用年数は47年というふうに定められていますし、運用期間も充分にありますから安定した中古マンション投資を行うことができます。ただ建物が老朽化しているため、さまざまなところで不具合が生じるということが予想されます。修繕積立金などもある程度高額となると予想できるでしょう。

そのような負の要因も充分に考えておく必要があります。この際考えておくべきこととしては、既に建築後かなりの年月が経ってるという事がありますので、物件の売却は難しいということが問題です。購入の際にはその後のことについて充分に考えておく必要があります。築後の年数が古い物件ですので新しい耐震基準に則ったものかどうかということの見極めも大切です。

ここまでのところでマンションの築年数と価値の変化、それぞれの年数における注意点などについて取り上げてきました。そこで述べたようにそれぞれの時期においてメリットとデメリットがありますので、自分がそのデメリットを受け入れられるかということについて充分考える必要があります。このような事を充分に考慮すれば、中古マンション投資として有利な条件での運用が可能となります。