中古マンションをリノベーション投資するメリット・デメリット

新築マンションのほうが中古マンションよりも空室のリスクは低いですが、新築マンションの初期費用は高額になるので、購入するのをためらう人もいるでしょう。そのような人におすすめなのが、中古マンションをリノベーションして新しい性能や価値を加えることです。空室のリスクが低くなるように工夫しましょう。

リノベーション投資って何？

リフォームとは異なるので、内容を混同しないようにしましょう。

新たな性能や価値を加えること

時代が進むごとに、人々の生活も変化しています。しかし、昭和時代や平成時代の初期に建てられたマンションの性能や設備は、当時のままになっていることも珍しくありません。すると、入居者のニーズとオーナーのサービスが一致しないようになってしまいます。

その結果、入居者から選ばれない物件となってしまい、空室の状態が長く続くことになるでしょう。そのようなことにならないように、一般的な中古マンションに備わっている性能を兼ね備えることが必要になってきます。

たとえば、都心部のマンションでは防犯カメラ、宅配ボックス、オートロックなどが入居者から求められています。また、在宅ワークや、部屋でインターネットを接続してパソコン操作などを行う機会が増加した人に向けて、インターネット回線を無料で利用できるようにするサービスを提供するなどしているマンションもあります。

そのような中古マンションに引けを取らないように、新たな性能や価値を加えて、入居者から選ばれる物件になりましょう。そのための手段としてリノベーションが有効です。

空室期間が長くなりすぎないようにしよう

トイレや浴室などの水回り設備を新しくするために発生する工事の期間や、壁紙やクロスを新しくするための、工事の期間を知っておく必要があります。ほんの数日で終了すると予想していたところ、思いのほか工事の期間が長くなってしまったということがあるからです。

すると、入居者を募集したものの、入居できる期間と入居者が生活を始めたい期間が一致しないことが判明して、あえなくリリースしてしまうこともあるからです。

そのため、業者と打ち合わせするときは、施工完了日を把握しておきましょう。それで問題ない場合は契約するようにします。入居者がいないときは収益が0円になってしまうので、あまり性能や価値にこだわりすぎないようにしましょう。

予算の範囲内で済ませよう

思いのほか費用が高額になってしまったというケースも散見されます。そのようなことにならないように、見積書の内容を確認しましょう。また、どのような場合に追加費用が発生するのか知っておくことも大切です。あとから追加費用が発生すると、支払わなくてはいけません。

また、予算の範囲を決めるときも適当に決めるのではなく、キャッシュフローを計算して、どのくらいの時期に投資した費用を回収できるのか考えておきましょう。いつまでも投資した費用が回収できないという状況は避けなければいけません。

リノベーションに向いている物件を選択しよう

昭和時代に建てられた物件は、耐震基準を満たしていないことがあるので注意しましょう。耐震基準を満たすための工事を実施しないと法律違反となってしまいます。そのための費用として1,000万円程度が発生することもあります。それだけの費用を負担して工事を依頼するのが良いのか、新築マンションを購入したほうがよいのか、判断に迷うこともあるでしょう。

分からないときや困ったときは、不動産業者に相談することをおすすめしますが、このようにリノベーションに向いていない物件もあるので注意してください。また、新築マンションと比較すると空室のリスクは高いので、このような場合であれば、新築マンションを購入するほうが費用を抑えられたことになります。

中古マンション投資におけるリノベーションのメリット

メリットを4つ紹介します。物件の価値が高まるので、入居希望者から選ばれる可能性が高まります。

新築マンションを購入するよりも費用を抑えられる

中古マンションの購入価格は、新築マンションよりもおよそ20～30％安くなります。そのため、物件を安く購入できるので、そのぶんリノベーションで新築マンションのように新しい性能と価値を付けましょう。どのような設備があれば入居者の満足感を高められるのか考えてみましょう。

たとえば、黒を基調としたスタイリッシュなワンルームマンションは、20～30代の男性向けとなっています。可愛い室内に広々としたキッチンを備え付けることで、20～30代の女性の入居率を高められるでしょう。

費用対効果が高い

内装や外装のみ現代風にアレンジすれば、新築マンションと同じような価値を提供できるので、費用対効果が高いです。どうしても新築マンションで生活を送りたいという人も一定数存在するので、そのような人からは選ばれない物件となりますが、中古マンションでも綺麗であれば問題ないと考えている人や、自分が求めている設備が備わっている中古マンションで生活を送りたいと考えている人から選ばれるようになるでしょう。綺麗な室内で生活をおくれるので、空室のリスクを低下させる効果もあり、安定した収益が期待できます。

エリアの選択肢が増える

中古マンションの物件数は新築マンションの物件数よりもはるかに多いので、リノベーションする前提で中古マンションを購入するとよいでしょう、エリアや部屋のタイプなどを比較して検討できるのでおすすめです。選択肢が限られていると納得できない部分があっても、購入せざるを得ないときがあります。エリアの選択肢が増えるので、自分が妥協したくない条件を満たしている中古マンションを購入しましょう。

ターゲットを明確にできる

リノベーションのコンセプトを明らかにすることで、ターゲットを明確にできます。たとえば、防音対策ができている物件で生活を送りたいと考えている人は、歌手や声優などの職業の人が多いでしょう。そのような人に向けた物件は、そこまで多く供給されていないので、歌手や声優などの職業の人から支持されるでしょう。ある程度値段を高く設定しても契約を締結してくれる可能性が高いので、強気の値段設定で提案できます。

リノベーションにかかる費用

サービス内容だけではなく、料金体系も確認しておきましょう。この際、1つの業者に見積もりを依頼するのではなく、複数の業者に見積もりを依頼するようにしましょう。

場所によって費用が異なる

トイレをウォシュレット付きにしたい場合は、およそ2万円の出費になります。壁紙のデザイン変更はおよそ4万円、キッチンをIHに変更するときは、およそ20万円の出費となるでしょう。このように、場所によって費用が異なるので、業者に見積もりを依頼してください。

セットでサービスを利用するとお得になる

1か所のみ依頼するのではなく、複数箇所を同じ時期に依頼するとお得にサービスを利用できます。たとえば、キッチン、トイレ、浴室などの水回り設備を一緒に依頼すると、割引キャンペーンが適用されることがあります。また、業者にもよりますが、定期的にキャンペーン期間を設けている場合があるので、ホームページを確認しておきましょう。

まとめ

リノベーションした物件に、必ず入居希望者が現れるとは限りません。ターゲットを明確にして工事を依頼することで、入居希望者が現れる可能性が高まります。また、エリアの選定も重要なので誤らないようにしましょう。駅から近い物件は新築マンションが多く建っていますが、中古マンションをリノベーションして適正価格で提供すると、空室のリスクが低下するでしょう。