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中古マンションの相続は大変?投資物件を家族に引き継ぐ方法と遺産にするメリット

公開日:2023/05/15  最終更新日:2023/04/21


マンションの所有者が亡くなると残された家族が相続することになります。継続するにしても売却するにしても投資用物件の場合、管理会社や金融機関などが関係するので特有の手続きが必要になります。ここでは不動産投資が相続税対策につながるのか、中古マンションの相続の流れや相続する際の注意点などについてご紹介します。

不動産は相続税対策に有効?対策と売却のどちらがよいか

投資用マンションなどを相続した場合、相続税対策に有効なのでしょうか。遺産として引き継ぐメリットや対策方法について見ていきましょう。

メリット

・分けやすい:中古の投資用マンションを相続する場合、部屋ごとに管理や運営を分けることができるので、同等の価値の不動産を複数の相続人で所有する場合にも対応可能です。

・流動性が高い:投資用マンションは流動性が高い傾向があるので、現金化もスピーディーできます。

・選択肢がある:ライフスタイルに合わせて定年退職後に住む部屋を残しておいたり、子ども用に確保しておいたり一部屋ごとに自由度高く使うことができます。空室リスクが高い物件については早めに売って現金化し、将来のために保有しておきたい物件は保有するといったように部屋ごとに物件をどうするか選べます。

・需要が安定している:投資用で購入されるマンションは好立地の物件が多いので、賃貸の需要が安定しています。都心部や駅前などのマンションは空室が出てもすぐに次の入居者が決まりやすいので、相続も簡単です。

・管理の手間がない:投資マンションの相続にあたっては、マンション全体の管理は建物の管理会社、専有部分は賃貸の管理会社に委託して依頼していることがほとんどなので、清掃や更新、修繕、賃貸募集などを自分でする必要がありません。

対策法

・親族の合意:相続にあたってしっかりと対策しておきたいのは、配偶者や子どもの同意が取れていることです。将来についてお互いの考えをすり合わせておくことでトラブルに発展することを防げます。

・安定した運営:将来も継続して運営を続けていく安定性が備わった物件かどうかを確認しましょう。将来負債になってしまう物件を相続すると、相続人にとってもデメリットとなります。物件は所有しているだけでも管理費や修繕費、固定資産税などの経費が発生することを忘れずに冷静に物件を見極めましょう。

・換金性の高さ:相続税が節約できたとしても、流動性の低い物件の場合、売却したくてもなかなか買い手がつかないことがあります。換金性の観点からみて問題のない物件かどうか確認することが大切です。

投資用の中古マンションを相続するには?

親族や配偶者が亡くなり、突然投資用の中古マンションを相続することになった場合、どのような手続きが必要かわからずに不安になる人も多いでしょう。相続する大まかな流れについて見ていきましょう。

相続人を決定

相続人を決定するためにはさまざまな準備や手続きが必要になります。まずは遺言書の有無を確認し、遺言書の種類に基づいた手続きで開封します。遺産相続人が複数の場合、誰がどのくらい相続するのかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。故人と近い関係にある法定相続人に対する遺留分についても念頭において、手続きを進める必要があります。

管理会社に連絡

相続人が決定したら管理会社に相続の手続き開始と連絡先を伝えます。入居者がいて家賃を直接受け取っている場合には、入居者にも連絡が必要です。手続き期間中に設備故障などや退去、滞納などがあっても対応できるよう準備しておきましょう。口座が凍結してしまうと、管理費等の引き落としができなくなるため、その旨も伝えておくと安心です。相続の登記完了後、登記事項証明書を提出して口座を切り替えます。

金融機関に連絡

ローンを完済していない場合には、金融機関への連絡も必要です。不動産ローンを組む際には多くの場合団体信用生命保険に加入することが必須になっています。ローンを返済中に契約者が亡くなった場合には、その時点での借入残高に相当する保険金が金融機関に支払われるため、ローン残高は無くなります。

名義変更

投資用マンションの名義変更は個人でも対応可能ですが、相続人が複数いたり不動産が複数あったりする場合には司法書士に依頼したほうが簡単です。戸籍謄本や印鑑証明書、住民票、除籍謄本、印鑑証明書はいずれの場合も個人で準備しなければなりません。

相続税納付

相続する遺産が一定額を超えた場合、相続税が発生します。また、生前に48万円以上の所得があった人が亡くなった場合には4か月以内に準確定申告をする必要があります。

中古マンションを相続する際の注意点

投資用の中古マンションを相続する場合、事前にどのような対策を取っておくべきなのか注意点について見ていきましょう。

費用の発生

相続した物件を引きつづき投資用にして賃貸物件として運用する場合、リフォームやクリーニングが必要なことがあります。また、不動産会社に管理や仲介を依頼するので、手数料を支払わなければなりません。入居者が見つかったとしても、管理費や手間が発生します。

専門知識が必要

マンションを相続するにあたっては、相続財産の調査や遺産分割協議、所有権の移転登記、相続税の申告などについて専門的な知識が必要になります。また、個人で対応できない場合には専門家に相談することも必要です。

売却できない可能性

相続した中古マンションに住まずに売却を考える人もいるかもしれません。中古マンションは場所や広さ、築年数などの条件にもよりますが、希望する金額で売れないこともあります。また、売却に際してメンテナンスやリフォームのための支出も発生することを念頭に置いておきましょう。

延滞税

故人が亡くなってから10か月以内に相続税の申告と納税を済ませておかないと延滞税が取られるので注意しましょう。期限までに納税しなかった場合、相続額の3~10%が課税されますので気をつけましょう。相続税が払えない理由がある場合には、最長20年間の延納や不動産や国債証券などで納める物納で納税することも可能です。

相続人全員で相続税を納付

中古マンションを複数人で相続した場合、相続税の申告は共同で行いますが、納入は一人ひとりが個別で行わなければなりません。

運営の安定性チェック

将来的に賃貸物件として競争力があるか、安定的な運営ができそうかをチェックしておきましょう。物件は所有しているだけでもコストはかかるため、コストも含めて相続した物件を確認することが大切です。

将来の換金性チェック

相続税が安くなったとしても、流動性が悪い物件の場合、将来現金化を考えてもすぐに売却できないことがあります。将来の換金性の観点から物件を判断することも重要です。

まとめ

中古マンションを相続する際にはさまざまな注意点があり、手元に残る財産に大きく影響することもあります。相続自体が頻繁に発生するものではないので、どのような書類が必要か、手続きの方法や流れについてわからない人は少なくありません。相続が発生してからゆっくりと考えればいいと思っていたら、その間にさまざまな問題が生じてしまい選択肢が限られてしまう可能性もあります。将来的にマンションを相続する可能性がある場合には、事前に家族でどのようにするかを話し合い、相続が発生した際には慌てず対応できるようにしたいですね。

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