中古マンション投資のメリット・リスク・注意点を一挙紹介

中古マンション投資とは、中古マンションを購入して賃貸収入を得る投資方法です。そして、近年人気が高まっている投資方法のひとつでもあります。しかし、中古マンション投資にあたってはメリットとリスク、注意点を正しく把握しないと、損をする結果になるかもしれません。本記事を参考にして、ぜひ中古マンション投資を成功させてください。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資には、多くのメリットがあり、不動産投資を考えている人にとっては魅力的な選択肢となります。以下に、中古マンション投資の主な6つのメリットを紹介します。

新築マンションよりも利回りが高い

まず、新築マンションと比較して、中古マンションの利回りが高い点が挙げられます。中古マンションは新築よりも安価で購入できるため、投資家は高い利回りを期待できます。とくに都心部では、新築マンションの表面利回りは2〜4%程度です。

しかし、中古マンションでは3〜6%程度の利回りが見込め、地方の物件では10%を超える場合もあります。この高い利回りは、投資家にとって大きな魅力です。

比較的安く購入できる

次に、中古マンションは新築マンションよりも比較的安く購入できます。新築物件は建物が新しい分価格が高いため、手の届かない場合も多いでしょう。

しかし、中古マンションは物件の価格が安いため、初期投資を抑えつつ不動産投資を始めやすいです。とくに築年数が少ない物件や、立地条件が良い場所の物件は、安価で購入できる場合も多いです。

節税効果が高い

中古マンション投資の大きなメリットとして、節税効果の高さもあります。とくに一棟マンションといった大型物件では、不動産投資による節税が可能です。減価償却費を計上すると課税所得を減らし、所得税や住民税を軽減できます。

リノベーションで価値を高められる

また、中古マンション投資はリノベーションを通じて価値を高められる点も魅力です。中古マンションを購入した後、内装や設備のリノベーションを行うと、入居者の需要に応じた魅力的な物件に仕上げられます。

自分の手で物件を改善して、より高い収益を得られるのも中古マンション投資の魅力のひとつです。

安定した家賃収入を得られる

さらに、中古マンション投資では毎月の家賃収入を見込めます。不動産投資の最大のメリットは、安定した家賃収入を得る点にあります。とくに賃貸需要の高い地域で物件を運用できれば、給与とは別の収入源として安定した利益を得ることが可能です。

空室リスクは避けられませんが、サブリース契約を利用すると、一定の家賃収入が保証される場合もあります。

すでに入居者がいる中古マンションもある

最後に、中古マンションにはすでに入居者がいる場合もあります。オーナーチェンジ物件と呼ばれるもので、すでに賃貸契約が結ばれている場合、投資を開始した時点で家賃収入を得られます。前述のような物件では、入居者を集めるための広告費やリフォーム費用が不要で、空室の不安もありません。

とくに初めて不動産投資を行う人は、オーナーチェンジ物件から始めるのをおすすめします。リスクを減らし、安定した収益を得られるため、非常に魅力的です。

中古マンション投資のリスク

中古マンション投資には魅力的な面が多い一方で、さまざまなリスクも伴います。起こりうるリスクを理解し、適切に対策を講じると、投資の成功確率を高められます。

空室リスク

中古マンション投資で最も重要なのは、入居者の有無です。空室が続くと、融資の返済や維持費の支払いが困難になる場合があります。とくに退去後に新たな入居者が見つからないと、家賃収入が得られず、投資が赤字になることもあります。

空室リスクを軽減するためには、適切な価格設定やリフォーム、立地の選定が大切です。

家賃下落リスク

不動産市場や近隣の物件の状況に応じて、家賃が下がる場合があります。たとえば、近隣物件の家賃が下がった場合、同時に家賃を下げなければ入居者が見つかりにくくなるかもしれません。

また、築年数が経過すると、物件の価値や魅力が低下し、家賃も少しずつ下がる傾向にあります。加えて、予想していた収益を得られなくなる可能性があります。

ランニングコスト上昇リスク

マンションには、共用部分の管理費や修繕積立金がかかります。築年数が経過すると、エレベーターの交換や外壁の修繕など、大規模なメンテナンスが必要になる場合があります。

また、社会情勢や物価の高騰によって、管理費や修繕積立金が上昇するかもしれません。前述のコスト増加により、収益性が圧迫される可能性があります。

価格下落リスク

中古マンションは、新築物件に比べて価格が低くなりますが、年数が経過することで不動産価格が下がるリスクもあります。とくに売却を考えている場合、物件の価値が下がっていると、予想以上の損失を被る可能性があります。

売却時には、融資残高の返済が必要で売却金額が融資額に満たない場合、自己資金からの補填が必要になるかもしれません。

災害リスク

日本は、地震や台風といった自然災害が頻繁に発生する地域です。中古マンション投資においても、物件が災害や火災の影響を受けるリスクがあります。

とくに、地震や火事が起きた場合は物件が損傷を受けたり、入居者が退去する可能性があるため、充分な保険加入が求められます。火災保険や地震保険に加入しておくと補償を受けられますが、それでもリスクを完全に回避できません。

老朽化・修繕リスク

中古マンションでは、設備や内装が古くなることで修繕やリフォームが必要になります。たとえば、給湯器の故障やトイレ、洗面所の排水管の詰まりなどです。

また、築年数が経過している物件では、予期しない修繕費がかかる場合もあります。管理状態が悪い場合、リフォームや修繕の費用が想定を超える可能性もあります。

中古マンション投資における注意点

中古マンション投資には、多くの注意点があります。購入を検討する際に気をつけるべき9つの重要なポイントを以下にまとめたので、参考にしてください。

物件を内見する

まず、物件を実際に訪れて確認するのが重要です。内見をおこたると、共用部の清掃状態や外壁の問題、日当たりが分からなくなります。また、入居者がいる物件でも、共用部をチェックしましょう。

借地権付き物件は避ける

土地と建物の所有者が異なる借地権付き物件は、月々の土地代を支払わなければならないうえ、売却時にも不利になります。物件価格が安くても、後々の維持費や売却困難な点に注意が必要です。

定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する

物件の外観や共用部分の状態は、定期点検や大規模修繕が行われているかどうかで大きく異なります。これらの実施状況を確認し、物件のメンテナンスが適切に行われているかをチェックしましょう。

実質利回りで確認する

表面利回りだけではなく、実質利回りを確認するのが大切です。実質利回りは経費を差し引いた後の実際の収益性を示すため、現実的な投資判断を行う際にはこちらを重視しましょう。

融資を受ける場合は頭金が必要

現在の金融機関は、不動産投資に対する融資基準が厳しくなっています。具体的には、頭金として物件価格の10〜20%程度が必要です。融資を受けるために、しっかりと自己資金を準備することが求められます。

物件価格が極端に安い場合は要確認

価格が極端に安い物件は、何か問題を抱えている場合が多いです。具体的には、賃貸需要が少ない、事故物件である、再建築不可といった理由が考えられます。

価格が極端に安い物件の購入を検討する際は、その理由を不動産会社に直接確認しましょう。

適正な家賃か確認する

近隣の類似物件と比較して、家賃設定が適切かを確認しましょう。高すぎる家賃では入居者が決まらず、安すぎると収益が減少します。家賃設定は、市場の相場に基づいた適正な価格を心掛けることが大切です。

人口が減少している地域は避ける

人口減少が進む地域では、入居者が退去すると次の入居者を見つけるのが難しくなります。したがって、将来的に人口や賃貸需要の増加が見込まれる地域を選びましょう。

新耐震基準が適用されている物件か確認する

1981年以降に制定された「新耐震基準」に適合する物件を選ぶのも大切です。古い耐震基準に基づいた物件は、大地震の際に倒壊のリスクが高く、耐震補強に多額の費用がかかる可能性があります。

まとめ

中古マンション投資は高利回りや比較的低価格で購入できる魅力的な投資手法ですが、成功には慎重な選択が不可欠です。リノベーションによる価値向上や安定した家賃収入を得る可能性がある一方で、空室リスクや家賃下落、老朽化リスクなど、注意すべきリスクも多く存在します。購入前には物件の内見、実質利回りの確認、適切な家賃設定や立地選定を行うのが重要です。慎重な調査と準備を整えると、安定した収益を得るための道が開けます。