中古マンション投資が生命保険の代わりになるってホント？

マンションへの投資を始めようとしている人の中には、中古マンション投資が生命保険の代わりになると聞いて魅力を感じている人もいるでしょう。しかし、実際に有益性があるのか、仕組みを理解することが大切です。ここでは投資が生命保険の代わりになるのか、生命保険の弱点、中古マンション投資のデメリットなどについてご紹介します。

なぜ投資が生命保険の代わりになるといえるのか

投資が生命保険の代わりといわれる最大の理由は、団体信用生命保険にあります。不動産投資を始める場合、債務者が死亡した場合にローンの残債が免除になる団体信用生命保険に加入していれば、遺された家族に支払い義務が発生せず、遺族が所有権を相続できるのです。

ローン契約時に支払い能力があっても、事故や病気によって返済できなくなる可能性もあります。万が一貸し倒れになってしまった場合には金融機関にとっての損失となりますが、契約者の家族に請求しても完済できない可能性もあります。団体信用生命保険はそれを避けるために存在する保険です。

この保険は、高度障害や死亡に加えて、がんと診断された際に保険が適用されたり、特定疾病にり患した際に返済が免除されたりする特約もあり、生命保険同様の保障をつけることができます。

団体信用生命保険の特徴

中古マンションなど不動産を購入する際に、金融機関から融資を受けますが、そのときに加入を義務付けられていることが多い保険です。融資実行後に途中加入することはできません。ローンの契約者が高度障害の状態や死亡してしまった場合に、残債を代理で弁済してくれる保険です。保障期間は原則としてローン返済期間となっています。

実は穴がある！？定期保険・終身保険の弱点とは？

一般的な保険である定期保険や終身保険と、投資の保険効果にはどのような違いがあるのでしょうか。それぞれの保険に30歳の契約者が、保障額2,500万円で65歳まで加入する場合を比べてみましょう。

定期保険

定期保険は割安な保険料（月5,800円）で大きな保障が準備できます。一定期間保障額が変わらないので、生活設計を立てやすいです。また、ライフステージに応じて保険金額の見直しがしやすいのが特徴。65歳未満で亡くなった場合には2,500万円の保障をうけられますが、保険料が掛け捨てなので65歳を迎えた時点で保障はなくなります。また、更新時に保険料がアップするデメリットもあります。

終身保険

終身保険は満期がなく、支払った保険料が積みあがっていく積上式の場合、準備期間が長く、資金を貯めるのに向いています。また、保障は一生涯続き、亡くなったときに死亡保険金受取人に保険金額が支払われるため、確実に遺族に残すことができるでしょう。

万が一のことがなくても支払った保険料は自分の資産となります。途中解約したとしても解約返戻金が戻ってくるので安心です。ただし、月々の支払額が46,850円と大きいため、資金に余裕がある人や強制的に貯金したい人向けといえます。

中古マンション投資で弱点をカバーしよう

定期保険や終身保険の弱点をカバーする要素が中古マンション投資にはあります。中古マンション投資の効果について見ていきましょう。

保険効果

ローンで収益物件を購入した場合、所有者に何かあっても残債がなくなるので不動産物件を残すことができます。月々のローン返済額から家賃収入を差し引いたものが支払額となるので、毎月の支払額を抑えながら生命保険効果を得られるのです。

ローンを利用しないで自己資金のみで物件を購入しても遺族には不動産が残されるので生命保険同様の効果があるといえます。投資家本人の状態に関係なく、資産は存続しますので、一般的な定期保険と終身保険のいいところを備えているのです。

年金効果

公的年金だけで老後の生活が安心と思っている人は少ないでしょう。老後の生活に対する不安を解消するひとつの方法として、中古マンション投資があげられます。投資家の状態に関係なく賃料収入を得ることができるため、現役で働いている間に物件を確保しておけば賃料収入が老後の支えになることが期待できます。

資産形成効果

他人資本であるローンを利用して物件を購入し、賃料収入を返済に充てることで、低コストで物件を手に入れることができます。これをくりかえすことで所有物件を増やせば、資産形成につながるでしょう。

相続税対策

現金や預貯金などは100%課税されますが、投資用の中古マンションを相続する場合には、物件にもよりますが相続税の評価額を60%程度減らせることがあります。

中古マンション投資にもデメリットはあるので注意！

中古マンション投資ならではのデメリットもあることを忘れないようにしましょう。デメリットを理解したうえでうまく活用してください。

受け取る保証がない

物件の所有者に万が一のことがあった場合、現金を受け取れる保証がありません。入手した物件を賃貸経営にまわせば家賃収入を得られ、売却すれば売買益が得られますが、どちらかをしなければいけません。一般的な保険のような通院や入院、手術などによる細かい保障もついていないのです。

保険料が支払われない

中古マンション投資の契約者が事故などに遭い、就業できない状態になった場合でも、所定の条件（高度障害や死亡）に当てはまらないときに、団体信用生命保険の保険料が払われないことがあります。心配な場合には終身保険への加入も検討しておき、就業不能になっても保障が行われるように担保をかけておくのもひとつの方法です。

不動産収入が入らない

不動産なので空室リスクは避けられません。所有している物件が空室になっている間は中古マンション投資を生命保険の代わりとして使うメリットはなくなってしまう可能性があります。保険料を不動産収入から差し引くことで実質無料だったものが、1万円～2万円になってしまうでしょう。契約者の死後も、残された家族が物件から家賃収入を得ることができなくなる恐れがあります。空室のまま管理費や委託手数料を支払うことになり、家族に逆に負担をかけてしまうことにもなりかねません。

資産売却できない

ローンを完済するために十数年以上かかるといわれています。その間に所有物件は築年数が経過するため、売却額が少なくなる可能性や買い手がつかないことも想定されるでしょう。物件によっては買い手を見つけるまでにかなりの時間を有し、生命保険と比べて迅速に現金を獲得できないことも考えられます。東京などの大都会の物件の場合、土地の値段が極端に下落することは考えられませんが、それ以外の場所はリスクを意識することが大切です。

まとめ

ここまでで、中古マンション投資は、保険料の安い生命保険として活用できることがわかりました。団体信用生命保険はメリットも多いですが、リスクもあることを忘れてはいけません。中古マンション投資を始めるにあたり、団体信用生命保険についてしっかりと理解し、生命保険と併用することも検討して双方の長所をうまく活用しましょう。

たとえば、所有物件の売却ですぐに現金が欲しい場合、終身保険に入っていれば解約返戻金があるのですぐに現金を入手できます。現金化の困難や保障範囲外の障害などのリスクなどを把握したうえで、自分の生活スタイルや価値観をふまえてどのような保険がベストかを考えるなかで、生命保険の代わりとして中古マンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。