中古マンション投資の失敗事例とは？成功させるためのポイントも合わせて紹介

近年の物価高や老後の不安から、投資によって資産形成をする人が増えています。そして、中古マンション投資もその一つです。しかし、中古マンション投資の失敗事例や成功させるためのポイントを知っておかないと、思うように利益を出せないかもしれません。本記事では、それらについて詳しく解説するのでぜひご一読ください。

中古マンション投資の失敗事例

中古マンション投資で失敗を避けるためには、事前に失敗事例を把握し、それに対する適切な対策を講じることが重要です。

以下に代表的な失敗事例を挙げ、それぞれの注意点を詳述します。

自己資金を投下してもキャッシュフローを得られないケース

中古マンション投資においては、予想以上の支出が発生することで、キャッシュフローが得られない場合があります。

家賃収入の額のみを基準に投資を決定し、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などの実際の支出を考慮しないと、キャッシュフローは赤字となる可能性が高いです。

例えば月10万円の家賃収入があっても、ローン返済に9万円、管理費・修繕積立金で1万円かかると、手取りがほとんど残らず年間の収支が赤字になるケースです。

これに加えて、固定資産税の負担もあるため、投資開始当初から自己資金を多く投入していると、予期せぬ空室や修繕費用によって赤字になるリスクが高まります。

従って、初期投資は控えめにし、自己資金を適切に残しておくことが重要です。特に、信頼できる販売会社や管理会社を見極めることが成功の鍵となります。

家賃保証を過信して大赤字になるケース

家賃保証は、空室時でも一定額の家賃を保証する制度で、投資家にとって安心材料となりがちです。

しかし、家賃保証の契約は契約期間終了後の更新時に家賃が引き下げられることが多く、最初の期待通りの収益を確保できなくなる可能性があります。

例えば、最初は家賃保証によって安心して投資を始めても、契約が終了した後に保証がなくなったり、保証額が減少したりすると、空室リスクが直接収益に響くことになります。家賃保証があるからといって、それに依存するのは危険です。

賃貸需要の高い立地で、物件が適切に管理されていることを確認し、契約条件の詳細を把握しておくことが大切です。

修繕が多くリフォーム費用がかさむケース

中古マンション投資では、購入後に予想以上の修繕費用が発生することがあり、これが利益を大きく圧迫する要因となります。

特に水まわりや電気設備、外壁や屋根の劣化など、見えない部分の老朽化が発覚することがあり、購入時の見積もりを大きく超える出費を伴うことがあります。

こうした修繕費用が頻繁に発生すると、初期の投資目的である副収入や節税効果が達成できなくなり、逆に多額の支出で赤字経営に陥る可能性が高いです。投資を検討する際には、建物の現状をしっかり確認し、修繕履歴や今後の修繕計画についても調査することが必要です。

中古マンション投資で失敗する原因

中古マンション投資で失敗する主な原因は、以下の4点に集約されます。

不動産投資について十分な知識がない

知識不足により市場調査や物件評価を怠ると、需要の少ない立地の物件を購入して収益が得られないケースがあります。

また、運用コストの過小評価や法的知識の不足により予期せぬトラブルが発生する可能性も高まります。不動産投資を成功させるには、営業担当者と対話できる程度の知識を身に付けておくことが重要です。

大手というだけで不動産会社を決める

「大手だから安心」という考えは危険です。

大手不動産会社は取り扱う物件数が多いため、個々の投資家のニーズに応じた提案が難しいことがあります。また、自社利益優先で投資家に不向きな物件を勧めるケースも考えられます。不動産会社選びでは、知名度に頼らず実績や専門知識、提供サービスを十分に確認することが重要です。

リスクの確認をしていない

維持費や修繕費、空室リスクなどのコストを事前に見積もらないと、収益が悪化する可能性があります。

特に中古物件は修繕費がかさむ傾向があるため、修繕計画や費用の確認が必要です。また、家賃保証がある物件でも契約条件を詳細に把握し、リスクシミュレーションを行うことが失敗回避のカギとなります。

ハイリスクハイリターンの物件を選んでいる

中古物件は新築に比べて利回りが高いものの、短期的な利益を追求しすぎると長期的なリスクを見落とす場合があります。

初期投資が高い物件では、収益回収まで時間がかかりリスクが大きくなります。投資判断では利回りだけでなく、物件の品質や修繕計画、地域需要を考慮して長期的な安定性を重視することが重要です。

中古マンション投資を成功させるポイント

中古マンション投資を成功させるためには、以下のポイントを抑え、適切な準備と実行が不可欠です。

需要の確認

投資を検討する際は、物件の需要をしっかり確認することが重要です。

立地や周辺環境、交通の便など、実際に現地に足を運び、生活環境を見て確認しましょう。これにより、賃貸需要や将来的な資産価値を正確に把握できます。

地域によっては賃貸需要と購入需要が異なる場合もあるため、事前に市場調査を行い、物件の将来性を見極めることが成功のカギです。需要が見込めない物件を選ぶと空室リスクが高まり、投資が失敗するリスクが増します。

念入りな収支・収益性の計算

収支や収益性の計算は、不動産投資の成功において極めて重要です。

家賃収入だけでなく、ローン返済、管理費、修繕費、税金などの必要経費を正確に見積もり、利益が出るかを確認する必要があります。利回りの高さだけに惑わされず、全体的な収支バランスを考慮しましょう。

さらに、空室リスクや予期せぬ修繕費などのマイナス要素も想定し、キャッシュフローが悪化した場合の対応策を準備しておくことが大切です。こうした事前の計算により、リスクを最小限に抑え、安定した収益を確保することができます。

初期費用の抑制

初期費用を抑えることも、不動産投資においてリスクを軽減する重要なポイントです。

初期費用が高額になると、投資回収までの期間が長くなり、資金繰りが厳しくなる可能性があります。具体的には、仲介手数料、登記費用、ローン手数料などのコストを見直し、削減できる部分は削減しましょう。

例えば、仲介手数料は交渉により値引き可能な場合がありますし、売主から直接購入すれば手数料を省けることもあります。登記手続きも自分で行うことで、司法書士費用を抑えることができます。

ローン手数料については、金融機関を比較し、低金利を選ぶことで初期費用を抑えることが可能です。これにより、投資効率を高め、早期に収益化を図ることが可能になります。

信頼できる管理会社・不動産会社の選定

信頼できる管理会社や不動産会社を選ぶことは、投資の成功に大きな影響を及ぼします。

管理会社や不動産会社の質は、物件の維持や収益に直接関わるため、慎重な選定が求められます。信頼性を確認するためには、会社の実績や評判を調べ、過去の取引実績や顧客評価を参考にすると良いでしょう。

また、透明性のある契約内容を提供しているかも重要なポイントです。料金体系やサービス内容が明確であれば、契約後のトラブルを防ぐことができます。さらに、担当者の対応も確認しましょう。担当者が親身で、知識が豊富であれば、信頼できる可能性が高いです。

まとめ

中古マンション投資を成功させるためには、事前の計画と適切な準備が不可欠です。重要なポイントは、需要の確認、収支・収益性の詳細な計算、初期費用の抑制、そして信頼できる管理会社や不動産会社の選定です。立地や周辺環境を自ら確認し、市場調査をしっかり行うことで、空室リスクを減らし安定した収益を目指せます。また、家賃収入だけでなく、ローン返済や維持費も含めた収支計算を徹底し、予期せぬ支出への備えを行いましょう。初期費用を抑える工夫も重要で、手数料の交渉や自分で手続きすることで資金負担を軽減できます。信頼性の高い管理会社を選び、透明性のある契約内容を確認することで、長期的な投資成功が期待できます。