得する中古マンション投資物件の探し方・選び方

銀行に何十年もお金を預けていても、利息がほとんど付かない時代になっています。そこで、将来の蓄えを作るために、年々人気が高まってきているのが不動産投資です。とくに中古マンション投資は価格が抑えられるメリットもあり、とても人気です。ここでは、得する中古マンション投資物件の探し方・選び方をご紹介します。

価格と築年数のバランスを確認する

自分が住むための居住用マンションの場合、一生に一度の高額な買い物である住居ですので、せっかくだから新築に住んでみたいと思う人は少なくないでしょう。また、新築マンションのよさというものもたしかにあります。しかし、不動産投資のために購入するマンションの場合は、中古マンション投資を行う方が、より効率よく成果を上げられるのでおすすめです。

新築のマンションと比較してみると、一度でも誰かが居住している中古マンションの金額は、年数で単純割したものに加えて、さらに中古であるということから、価格がぐっと下げられる傾向にあります。新築で購入してもその新築マンションのよさを味わえるのは最初のうちだけなので、価格ばかりが高くなってしまい、あまり得することがありません。

とくに東京の人気エリアの新築マンションはかなり高額になることが非常に多く、投資として活用するにはリスクが高すぎるという問題点があります。築年数があまりに古すぎて借り手が付かないようでは困りますが、その場合はリフォーム等をして、少なくとも見た目は新しく変更できるので、価格と金額のバランスがよいマンションを探してみることをおすすめします。

耐震基準をクリアしているマンションを探す

投資用の物件は、新築よりも中古のマンションのほうが効率よく利益を上げることができるためおすすめですが、そこで一つ注意しておくべきことがあるので知っておきましょう。価格が安い中古物件なら、築年数がどれだけ古くてもよいというわけではなく、耐震基準をクリアしている物件かどうかについては必ず確認しておきましょう。

いわゆる新耐震基準というものが施行されたのは1981年6月1日ですので、この年月日以降の建築確認を受けている建物を購入したほうが、耐震性の基準の点で問題になることがないので、安心して賃貸できるでしょう。また最近は、東京のみならず日本全国のさまざまな場所で地震が多いこともあり、安心して暮らせる中古マンションかどうかはとても重要なポイントになっています。

借り手側も耐震性についてはかなり気にして探す傾向にありますので、この耐震基準をクリアしているかどうかで借り手がつくかどうかが決まるケースが多くなっています。もちろん、免震や制震などの新しい技術を導入しているマンションであればさらに信頼度が高くなりますが、最低限この新耐震基準が守られている物件を探すようにしましょう。

駅からの距離は大事な条件

不動産投資を考えている人の中には、かつて自分も賃貸マンションを借りていた時代があった、または今現在も賃貸マンションで生活している人などは多いのではないでしょうか。たとえば、東京などで賃貸マンションを借りるときに大切にしていた要素はどのようなものだったか考えてみてください。

まずはそれを考えることにより、市場のニーズや動向がわかってくることがあります。たとえば、駅から徒歩で行けない地域の賃貸マンションをわざわざ借りる人は何らかの事情があれば別ですが、それほど多くはないはずです。居住用マンションであれば、価格との兼ね合いや車移動などの都合から、駅からの距離や徒歩時間をあまり気にしないという場合もあるかもしれませんが、賃貸マンションの場合、とくに多くの人に借りてもらうことができる立地であることが重要な要件になってきます。そのため、駅からの徒歩はとても重要です。

また、賃貸マンションを探す際に、徒歩5分以内、徒歩10分以内、徒歩15分以内というように5分刻みで検索されることが多いので、たとえば歩いて6分で到着できる物件はあくまでも徒歩10分圏内の検索でしか出てきませんので、少し損をしてしまうかもしれないので注意しましょう。

空き部屋を作らない工夫をする

中古マンション投資で大切なポイントとして、いかに空き部屋を作らずに稼働率を上げるかという問題があります。稼働率を上げるために行える手段として、投資物件への一工夫が必要であり、この一工夫でかなりの差が生まれてきます。

たとえば、最近ではとくに不人気となっている畳敷きの部屋に押し入れが付いたタイプの6帖1DKなどであれば、その畳の部屋をフローリングに張り替えて押し入れをクローゼットタイプに変更するだけでかなり稼働率が変わってきます。もちろん最初から、フローリングでクローゼットタイプの中古マンションを購入するという方法もありますが、初期投資を抑えるために和室タイプの格安の物件を購入して、自分でリフォームをすることで結果的に総合的な費用を抑えるという方法もあります。

リフォームも大家が自ら対応して自作で行っている投資物件もかなりありますので、腕に自信がある人であれば人気のないタイプの部屋を購入して自分でリフォームをするという方法を考えてみるのもひとつの方法です。空き部屋の状態が、一番効率が悪くなるため、稼働率を上げる工夫を考えてみることをおすすめします。

ニッチな人を引き付ける物件もおすすめ

大多数にうける住宅というのは、もちろん早めに借り手が付きやすい住宅で中古マンション投資の基本的な物件といえますが、東京のマンションが乱立した人気エリアなどの場合は競合マンションがとても多く他のマンションとの差別化が図れていないとなかなか借り手が決まらないということもあります。

最近では、他のマンションとの差別化を図る取り組みを行っているマンションも増えてきており、たとえば借り手が自らDIYで部屋にいろいろなリフォームを行うことを了承している部屋や、ネコや犬などを多数飼うことができる場所、楽器や歌などの演奏をしてもよいとされている場所など、借り手の全体数は多くはないけれど借りたい人にとっては喉から手が出るほど借りたいというようなニッチな顧客に響く物件が目立ってきています。

子連れ世帯が多いエリアであればベビー向けの部屋仕様にしたり、そのエリアに音楽大学があるのであれば防音設備を整えた部屋を用意するなど、エリアの特性とマッチさせた設備を備えてあげると借り手が付きやすいのでおすすめです。

単身向けのマンションのほうが借りられやすい

中古マンション投資をするのであれば、ファミリー層に向けた大きめの物件よりは単身者向けの1Kや1DKなどの賃貸金額を比較的抑える事ができる中古マンションのほうが借り手が付きやすいといえます。

とはいえ、東京などの住宅価格が非常に高いエリアの場合は、ファミリー層であっても住居を購入するのではなく賃貸で住み続けている人がとても多いエリアではあるので、東京の中でも少し郊外あたりのエリアであればもう少し大きめの部屋や部屋数を持つマンションも充分借り手は見つかりやすいでしょう。エリアとそこに暮らす人たちの属性を意識した物件選びをすることをおすすめします。

さらに最近はリモートで働く人等も増えてきており、あえて郊外に住居を構えて通勤は頻繁には行わないというケースも増えてきています。そのため、郊外の部屋数が多く広めのマンションに対する人気が高まりつつあります。また、家にいる時間が長くなってきた現在、家の設備などを重視したいという声も高まってきているため、人気のあるマンション設備を常にリサーチして情報をアップデートしておくとよいでしょう。

従来は、その道に詳しい人や投資のプロがかかわるような投資方法と思われてきましたが、今では会社勤めをするサラリーマンやシングルの独身男性女性なども投資マンションを持っていることが多くなってきています。それほど参入のハードルが下がってきていて、さまざまな情報が飛び交っている不動産投資ですので、ぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか。