競売にかけられた中古マンションを投資用に購入するのはリスキーな選択なのか？

中古マンションを投資用に購入する場合は不動産会社からの仲介を受けて購入する以外にも、競売にかけられた物件から購入するという選択肢もあります。競売で投資用のマンションを購入するのはリスキーな選択なのかどうか気になる人も多いことでしょう。今回は不動産投資で競売物件を購入するメリットやリスクについて解説します。

競売物件とは

競売物件という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、どのような物件か詳しく知らないという人も多いかもしれません。競売物件は債務不履行となった土地や建物の不動産について債権者が差し押さえ、地方裁判所で競売にかけられた物件を指します。通常の中古物件とは販売されるまでの経緯が異なりますが、不動産自体はほかの中古物件と変わりません。競売となる事例は物件によって異なりますが、住宅ローン返済が滞った場合に競売物件が購入されるまでの流れについては以下の通りです。

住宅ローンの返済が滞納し、差し押さえされる

住宅ローンを貸し出す金融機関は住宅ローンの契約時に抵当権を設定しますが、債務者からの返済が滞った時のなどのリスクに備えるために物件を担保としておき、いざという時には競売にかけることで売却代金によってローンの返済分をカバーします。物件のオーナーが住宅ローンの返済ができなくなり滞納状態となってしまった場合、金融機関は抵当権を実行することで、地方裁判所に競売の申立てをします。

競売が開始

地方裁判所は債権者である金融機関から申し立てを受理した後に債務者の調査を行い、競売物件の入札日を確定します。

競売物件の入札

競売が開始されたら一定期間、入札を募集します。入札の中でもっとも高額の買受申出をした人に売却許可が得られたら、所有権移転など行い購入代金を納付して競売物件の購入が終了します。

不動産投資用に中古マンションを競売でゲットするメリット

競売物件について理解したところで不動産投資用として中古マンションの購入を競売でゲットする場合、どのようなメリットがあるのか見てみましょう。

市場価格よりも安く買えることがある

競売で中古マンションをゲットする最大のメリットとしては、市場価格よりも安く購入できる可能性が高いことです。競売は入札制度ですが、裁判所が競売物件を審査することで売却基準価格を設定します。

売却基準価額は競売物件のデメリット部分を考慮して決定されますが、一般の市場で流通している同じ条件の物件と比較すると3割程度安くなるといわれています。実際に通常の中古物件より安くなるかどうかはケースバイケースではありますが、高利回りの中古マンションを探したい場合は競売物件を視野に入れてもよいかもしれません。

物件に多様性がある

競売物件には一般の市場では流通されていないような物件も公開されているため、物件の多様性も競売物件ならではのメリットとなります。通常の物件は不動産会社による選定のもと公開されていますが、あまり需要のないようなレアな物件は公開されないこともあります。競売物件は地方裁判所によって公開されるため、物件の良し悪しで公開可否を決めることはありません。通常の市場では流れていないような珍しい中古マンションに出会える可能性があるのも競売物件の魅力となります。

権利関係の手続きが簡単

競売物件を購入した際の権利の手続きは裁判所によって行われるため、安心して簡単に手続きを進められるのもメリットの一つとなります。通常の不動産売買では登記関係の手続きが難しく厄介に関してしまう人も多いかもしれませんが、競売物件では裁判所と一緒に進められるため安心感があります。

不動産投資に競売物件を運用するのはリスクがある？

不動産投資用の中古マンションを競売物件から探すことには上述のようなメリットがある一方で、デメリットもあります。競売物件の購入はリスクもあるためデメリットもしっかり把握しておきましょう。

内見できないことが多い

競売物件の情報は最初から提示される物件明細書、現地調査報告書、評価書といった資料がありますが、実際に物件を内見できないことが多いです。入札に参加する人が内見するためには差押をしている債権者の申立てが必要になるため、基本的にはできないと考えておいた方がよいでしょう。

中古マンションへの投資を行う上でできる限り内見して、設備の状況を把握しておくことは投資判断をする上で重要となります。競売物件とはいえ購入後に発覚した不具合については落札者がリスクを負うことになるため、想定外の修繕費がかかってしまう恐れがあります。

損害賠償や契約解除ができない

通常の市場で中古マンションを購入した場合は売主に瑕疵担保責任が生じるため、購入した後に瑕疵が発覚した場合は損害賠償請求が可能です。しかしながら、競売物件には売主が存在していない状態となっているため、瑕疵担保責任を取る相手がいない状態といえます。瑕疵担保責任を取ってくれる相手がいない以上、購入後に見つかった瑕疵について損害賠償ができないことも競売物件を購入するリスクとなります。

また入札方式となっていますが、入札した後には落札の取り消しができないため、通常の方法で購入する際の契約解除ができないこともデメリットとなります。また、入札時には保証金を事前に入金しなければならないため、入札前に慎重に検討する必要があります。

ローンが通りにくい

競売物件に対するローンは金融機関も消極的であることから、ローンが通りにくいことも障害物件を購入する際のデメリットとして挙げられます。とくに競売物件を購入したことがない不動産投資初心者からのローン申し込みには対応してくれないケースが多いでしょう。ローンを活用できない場合は、自己資金での購入となるため、多くの人にとってハードルが高くなってしまいます。

競売物件は上級者向け！購入する際はよく調べよう！

ここまで不動産投資用の物件として競売物件を購入するメリットとデメリットについて見てきましたが、基本的に競売物件は上級者向けの投資方法となります。たしかに競売物件は市場価格よりも安く購入できる可能性があるため、高利回りの物件を購入できればよい投資手法となり得ます。しかしながら、事前に物件を確認できないことや瑕疵担保責任がないというリスクがあるため、不動産投資の初心者にとってはハードルが高い投資手法となります。

さらに競売物件を購入する際のトラブルとして多いのは、競売物件は裁判所によって差し押さえをされますが、元々住んでいた住人が退去せずに不法占拠するといったケースです。不法占拠している場合は落札者が裁判所に引渡し命令を申し立てる必要がありますが、引渡命令をした後もスムーズに退去するとは限りません。

このように購入した後のリスクやトラブルが生じる可能性があるため、購入する際は事前によく調べた上で検討しましょう。自分で調べるだけでは情報量が不足する可能性もあるため、競売物件に詳しいプロに相談することをおすすめします。

まとめ

今回は不動産投資で商売物件を購入するメリットやリスクについて解説しました。競売物件は裁判所によって差し押さえられた物件を入札式で公開され、最高額の落札者が購入する権利を得られます。不動産投資用に中古マンションを境界でゲットするメリットとしては市場価格よりも安く買えることや、物件に多様性があることなどが挙げられます。しかしながら、内見できないことが多く、購入後に不具合が発覚してしまう場合があります。さらには相手方との契約による購入ではないため瑕疵担保責任を取る相手がいないことで、損害賠償も請求できません。もともといた住居人が退去しないといったトラブルも考えられるため、競争物件は上級者向けとなり、購入する際は事前によく調べることが重要です。