ヴィンテージマンションは投資に向いている？人気の理由を解説！

マンション投資を考えている方の中には、ヴィンテージマンションという言葉を耳にしたことがある方もいるでしょう。中古マンションとは別に「ヴィンテージ」という言葉が付けられており、中古マンションとは区別されているのがわかります。そこで本記事では、ヴィンテージマンションの特徴や、投資に向いているかどうかなど解説します。

ヴィンテージマンションとは

ヴィンテージマンションという言葉は、比較的最近になって聞くようになった言葉ですが、どのような意味で使われているか知らない方も多いでしょう。通常、マンションは築年数が経つごとに資産価値が下がっていきます。

しかし「ヴィンテージ」と呼ばれるマンションの場合、築年数が経っても資産価値がかわらない、もしくは資産価値が上がるのです。マンションに限らず、ヴィンテージワインやヴィンテージ楽器などにも「ヴィンテージ」という言葉が使われていますが、いずれも年代物の名品として年月が経つごとに価値が上昇していくでしょう。

マンションも同様に、建築当初は一般的なマンションであったものの、さまざまな点が評価されて築年数が経っても価値が変わらないまたは上昇するようになるのです。ただし、価値が下がらない物件は建築当初から高級マンションという位置づけで建設されたものが大半です。その中でもとくに都心部で人気のエリアの物件や有名な建築家が設計を手掛けたマンションなどは価値を維持しやすくなっています。

また、ヴィンテージマンションに入居する人の層は、住環境に対する意識が高く、なおかつお金を持っている人が多い傾向にあります。価値あるマンションに住むことでステータスを感じる人にとっては、築年数が古くても高いお金を支払って住みたい物件なのです。また、新築のマンションは数多くありますが、その後大半は中古マンションとなります。そのため、数多くのマンションの中でも、限られた物件のみしかヴィンテージにならないという希少価値の高さに魅力を感じる人も多いといえるでしょう。

普通の中古マンションとの違い

ヴィンテージマンションは築年数が経っても資産価値が下がらない、もしくは価値が上がると解説しましたが、具体的に築何年からヴィンテージになるという明確な定義はありません。ただし、一般的には築10年以上の物件で資産価値が落ちないマンションは、ヴィンテージという位置づけになるケースが多いです。

通常、築10年目以降のマンションは資産価値が大幅に下がるため、価値が下がらないのは中古マンションとは大きな違いがあるからでしょう。なお、その中でもとくに人気なのは1965～1975年ごろに建てられた物件です。50年前ごろに建てられた高級マンションは、まだまだ物件数が少なく珍しい存在でした。

そのような物件に住めること自体が住む人にとってステータスを感じる要素であり、管理組合もきちんと手入れをしていたのです。そして管理会社による丁寧な管理体制と愛着を持って住んでいた住民の影響を受けて状態よく保たれ、現在では価値ある物件として評価されているのです。ただし、1981年より前に建てられた物件は耐震診断が行われているかどうかのチェックを行った上で、投資用マンションとして選定するようにしましょう。

ヴィンテージマンションで不動産投資を行うメリット

ヴィンテージマンションを投資用物件とする場合、どのようなメリットがあるか解説します。

近隣のマンションと差別化しやすい

ヴィンテージマンションの多くは、一般的なマンションとは異なる強い個性を持っている物件が多いです。近年よく見る高級マンションの多くは、見た目や内装、設備が似ているケースがほとんどでしょう。

一方ヴィンテージマンションは、豪華な中庭があったり、周辺の物件とは異なる特徴的な見た目をしていたりするケースが多いです。煉瓦作りのような見た目をしているものもあり、築浅物件では見ないような凝ったデザインをしている物件があります。投資用マンションとしてきちんと利益を出すには、多くの物件から入居者が住みたいと思える物件を提供しなければなりません。よくあるマンションでは差別化を図りにくく、なかなか入居者が見つからないケースも少なくないでしょう。最終的には周辺物件と家賃の安さで競う形になり、予想していたよりも少ない家賃収入になるケースもあります。

ヴィンテージマンションの場合、外装や内装、設備面で何らかの個性を持っているところが多いため、近隣のマンションとの差別化を図り、アピールポイントを持ちやすいといえます。

家賃を下げなくても入居者を見つけやすい

ヴィンテージ物件に住みたい人の多くは、安い家賃に対して魅力を感じるのではありません。高い家賃を払ってでも価値の高い物件に入居したいと考えているケースが多いです。つまり、家賃を下げなくても、本当に価値のある物件なら入居者が見つかりやすいというメリットがあります。

さらに一定数ファンがいるため、空きが出たらすぐに入居希望者が見つかりやすいのも特徴の一つです。安易に家賃を下げると価値のない物件と判断され、高所得者から興味を持ってもらえなくなるでしょう。さらに、他の人からはただただ高い物件と思われ、中途半端な物件になってしまう可能性があります。入居者を見つけるために家賃を安くするのではなく、価値ある物件かどうかをアピールするようにしましょう。

売買差益を期待できる

不動産投資では家賃収入によって利益を得るケースが一般的です。物件は築年数が経過するごとに価値が下がっているため、購入した価格よりも高く売れないからです。しかし、ヴィンテージマンションの場合、家賃収入に加えて売買差異も期待できます。

ヴィンテージマンションで不動産投資を行うデメリット

購入価格が高いため、ローンの審査が厳しい、ローン負担が大きいという点です。ヴィンテージ物件は価値が高いことが評価の一つです。そのため物件価格が高額なケースが多く、金銭的なハードルをクリアしなければなりません。多額の頭金を用意する必要があったり、ローンの審査が厳しくなったりするでしょう。さらに無事審査に通過して物件を購入できたとしても、入居者が見つからなければローンの負担が重くのしかかります。万が一、数か月間入居者が見つからなかった場合にお金のやりくりができるかどうかもシミュレーションしておきましょう。

さらに、大規模修繕のリスクがあることもデメリットです。価値が下がらないとはいえ、物件自体が老朽化していないわけではありません。管理会社によってきちんと手入れされてることが多いですが、中には設備や構造に欠陥がある可能性があります。購入後に欠陥が見つかったら多額の費用をかけて修繕やリノベーションをする必要があるでしょう。予想外の費用が発生するリスクがあることもデメリットの一つだといえます。投資は利益を得られる可能性がありますが、必ずしも儲かるとは限りません。リスクをきちんと理解したうえで検討するようにしましょう。

まとめ

ヴィンテージマンションとは、築年数が古くても価値が落ちない、もしくは価値が上がっている物件のことです。家賃を下げなくても入居者が見つかりやすい、ほかのマンションと差別化しやすいなどのメリットがありますが、購入価格が高額であること、多額の修繕費がかかる可能性があるなどのデメリットもあります。本当にヴィンテージマンションで投資をうべきかどうか、慎重に検討したうえで購入するようにしましょう。