中古ワンルーム投資を始めるのに適したタイミングとは？

不動産投資の始め時に困っているあなた。答えは「今！」です。とはいえ「今すぐ不動産会社に！」とはいいません。まだ勉強したことがない人は勉強から始めましょう。勉強はしているけどという人は、資料を取り寄せてみましょう。どんな投資でも早く始めるほど有利になります。今回は中古不動産投資の始めるタイミングと始め方を解説します。

中古ワンルームマンション投資を始めるのに適したタイミングとは？

■投資用中古ワンルームマンションの買い時

・不動産会社の縁で、よい物件と出会った時
都心部の中古ワンルームマンションへの投資は、初心者にも始めやすいといわれています。一室であれば2,000万程度で購入でき、投資額も無理のない範囲で押さえることができるからです。リーマンショックの際は、日経平均株価は50％以上下落したのに、東京都23区内の居住用不動産の賃料は5％程度しか下がりませんでした。不動産は安定した投資先といえます。よい条件のマンションと出会ったときは購入するタイミングです。

・融資してくれる金融機関が見つかった時
物件選定をしてから融資してくれる金融機関が見つかった時は買い時です。加えて、勤務先・収入・年齢などの個人の属性から低金利で借りることができるとなればさらに買い時といえます。今ローン審査が通ったからといって、今後も通るとは限りません。年齢や病気も融資をしてもらえない、金利が高くなる理由になります。すでに購入したい物件があり、融資してもらえるのならそこが購入のタイミングです。

■初心者がよい物件をみつけるためにできること

・信頼できるメンターを見つける
不動産投資について自分で勉強することもできますが、誤った情報や古い情報に当たってしまうこともあります。正しい情報と誤った情報が混在していると、何が正しいかわからなくなる時があります。不動産投資で情報の鮮度や正確性は成否を分ける重要な要素です。成功している投資家のリアルな声や正確な情報を得るために、信頼、相談できるメンターを見つけましょう。

・信頼性の高い不動産投資会社を利用する
信頼できる不動産会社に相談することも重要です。確かな情報を得るためには、不動産会社と良好な関係を作る努力をすることも大切です。自分の意思や困っていること不安に思っていることは担当者に伝えるようにしましょう。そうすることで、担当者もあなたにとって優良な物件を紹介しやすくなります。

中古ワンルームマンション投資を始める方法

１．不動産投資の勉強を始める
まずはインターネットで構いませんので、不動産投資の勉強を始めてみましょう。インターネットで概要をつかんだら、専門家の書いた本を読んだり、セミナーに参加したりしてみてください。本やセミナーでは、日常聞き慣れない言葉が多く使われます。誤って理解していると予想外の損失につながるため、用語から勉強することをおすすめします。

２．不動産投資における目標を決める
投資する金額や目標を達成したい時期を決めます。たとえば「たくさん稼ぎたい」という曖昧な目標より「3年後に100万円の利益を上げる」といったような明確な目標の方がよい目標です。

３．購入に向けて土地や物件を探す
目標を決めたら、その目標を達成するための物件選びに入ります。一棟なのか区分なのか、都心なのか地方なのか…と物件を選ぶ基準はたくさんあります。目標にとってベストな選択しましょう。そのためには情報収集は必須ですが、資料請求だけではなく、自分の足で現地を確認に行くことも必要です。とくに中古物件は実物を見ることができます。このメリットを生かさない手はありません。ぜひ足を運んでください。

４．不動産投資ローン審査を受ける
購入する物件が決まったら、一般的には不動産投資ローンの審査を受けます。不動産投資は多額の自己資金が必要というイメージがあるかもしれませんが、実際には自己資金で賄う人は稀です。どのようなローンを組み、頭金をいくら払うのかといった選択は、ローン返済額に直結し手取り収入を左右します。自分がどれくらいまでローンを組めるかは早めに確認しましょう。

５．投資用物件を購入する
不動産投資ローンの審査に通り融資を受けられるとわかったら物件を購入します。購入にも、購入から引き渡しまでさまざまな書類や手続きが必要です。不動産を購入する手順も充分に把握しておきましょう。仲介で購入する場合は「物件の売主に買い付け申込書を提出する→売買契約を結ぶ→金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ→物件の引き渡しと決済」という流れになります。実際にはさらに細かい手続きがありますので、不動産投資のスタートを切るまで間違いがないように気をつけましょう。

６．物件の管理会社を選ぶ
物件を購入したら、その後の管理を自分でするのか、管理会社に任せるのかを選択します。本業としての不動産投資なら自分でも管理できますが、副業なら管理会社に委託するのが一般的です。管理会社に任せると、賃料の改修や敷地内の清掃などの手間はかかりませんが、委託手数料が発生します。手数料を支払うのですから、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。目標を設定する段階で、管理会社に任せるかどうかも検討しておきましょう。

７．物件を運用する
物件の運用が始まったら、入居者の募集や修繕などに着手します。すでに入居者がいるなら初期の作業は多くありません。入居者がいないなら募集をかけますが、それ以前に物件に魅力がないと感じるのであればリフォームなど修繕に着手したほうがよいでしょう。最低限の管理は管理会社に任せることができますが、リノベーションはオーナーの判断であるため、収益性を考えて決めましょう。

中古ワンルームマンション投資を始める際に注意するべき点

・好立地で資産価値の高い物件を選ぶ
中古マンション投資は、築年数が経過している状態で入居需要を維持しなくてはなりません。そのためには物件本来の賃貸需要を支える好立地は重要です。

・投資計画を充分に練る
中古マンション投資ではローン条件が不利になることが多いため、余裕を持った投資計画を練るようにしましょう。また、初期投資額も売却で回収するのか、保有し続けて回収するのか、果ては相続まで視野に入れるのか、長期的な物件の運用について考慮に入れるとよいでしょう。

・重要事項報告書で過去の履歴を確認する
瑕疵担保責任の問題や修繕費用については「重要事項報告書」の確認が必要です。マンションには、共有部分の規約や、過去の修繕履歴や積立金額などが記載された記録が残っています。「重要事項報告書」で管理費や修繕積立金の額が大幅に足りない場合、適切な修繕が行われていない場合は、マンション投資のリスクは跳ね上がります。「重要事項報告書」の確認は必須です。また、適切に管理されていても、購入後に大規模修繕が控えているとキャッシュフローを大きく悪化させる可能性があるので注意が必要です。

中古マンション投資のために、セミナーに参加している自分、不動産会社に連絡を取る自分、物件を見る自分、契約を結ぶ自分などなど、想像できたでしょうか。せっかく想像できたのなら、今動かない手はありません。もちろん勢いだけで中古マンション投資をしてはいけませんが、勢いも多少は必要です。熱意と冷静さをもって、ぜひ中古マンション投資の世界へ足を踏み入れてください。