中古マンション投資を始めるまでの手順とは？一連の流れを把握しよう！

不動産投資を始めたいと考えた際に、安くて始めやすい中古マンション投資を検討される方もいるでしょう。では中古マンションでの投資は具体的にどうしたらはじめられるのでしょうか。この記事では中古マンションの始めるまでの手順と、中古マンション投資のメリット・デメリットについて解説します。

中古マンション投資のメリット

・高い利回り
新築マンションの利回りの相場は2～5%に対し、中古マンションの利回り相場は3～7％となっており中古マンション投資は新築に比べて高い利回りが狙えます。よい物件や立地によっては利回りが10%を超えることも期待できるため収入を増やしたい方にはよい方法でしょう。また中古マンションが売りに出される際に、入居者がいる状態で引き渡されることがあります。すでに入居者が住んでおり空室が少ない中古マンションは初月から収入を得られます。すぐに利益につながるのも、中古マンションのメリットといえるでしょう。

・ハードルの低さ
新築マンションの価格は一棟丸ごと買うと数十億とかかる場合があり現実味が薄れます。一方中古マンションにかかるのは数億円と新築マンションより安く購入できます。ワンルームのマンションや部屋数が少ない場合には一部屋1000万から、一棟でも1～3億円で購入できます。

また不動産投資ローンを組めるものひとつの利点です。不動産ローンを組んでおけば団体信用生命保険に加入でき、残ったローンを家族が払うことになるなどの迷惑をかけることがなくなります。しかしハードルがいくら低いとはいえ不動産投資ローンは審査が厳しい面があります。頭金なしで中古マンションを購入する場合、購入できる金額は年収の10倍程度が限度です。たとえば1億円の物件を購入する場合は年収が1000万円は必要になるということです。不動産投資ローンがあるから誰でも買えるというわけではありません。

・プランを立てやすい
マンションの経営で大切なのは入居者を増やすことです。マンションを購入しても人がいなければ維持費や固定資産税のみかかり赤字になってしまいます。他にも利回りの計算や周囲のマンションとの競争にも勝たねばならず苦労ばかりが募ることもあるでしょう。しかし中古マンションであれば入居者がいるケースが多く、空室を一からすべて埋めるという作業が必要なくなります。また過去のデータから家賃や利回りの相場が見て取れるため、今後のプランが立てやすくなるのです。

中古マンション投資のデメリット

・空室ができやすい
新築に比べ中古マンションは空室ができやすい傾向にあります。その理由としては長く住むには抵抗があることや、耐震性・耐久性に不安が残るからでしょう。また地域周辺に新築のマンションができてしまったり、条件のいい物件が建ってしまったりした場合には、いつも以上に空室を埋める努力が必要です。空室の対策としては家賃見直し、不動産会社にチラシ作成・広告の張り出しをお願いすることから始めましょう。

このほかにもインターネット回線の完備や、オートロックの配置など新しい設備を取り入れ、入居者のニーズを汲み取ることも必要になってくるでしょう。入居者のニーズなどがわからないという方は、不動産会社や専門家に話を聞くのもよい方法です。

・耐震面に不安が残る
新築のマンションは災害対策にも強く、長持ちするような設計がされています。近年では免震構造という振動を吸収するような技術も導入され地震が多い日本ではこれからどんどん増えてゆくでしょう。一方中古マンションは建築されてから年数が建っているうえに、新技術なども導入されておらず災害に強いとはいい難いです。また設備の劣化も起こる可能性が高く、水漏れや漏電、ガス漏れなどから火災に発展するケースもあります。中古マンション投資はそのような側面も考慮する必要があります。

・修理費がかかりやすい
前の見出しにも関係しますが、設備の劣化による被害をなくすために修理が必要です。その分、中古マンションは修繕費がかさむ場合があります。修理費が必要なのに資金に余裕がないという事態は避けなければならないため、専門家と一緒に綿密な打ち合わせと予算の計画を立てておくことをおすすめします。

投資を行う中古マンションはどう選ぶ？

では、実際に投資を行うマンションはどういった点に注目して選べばいいのでしょうか。

■立地がよい物件

中古マンションの選び方で最も大切なのは「立地」です。たとえば、駅前や駅近の物件は駅がなくならない限り価値が落ちにくいです。また最近ではタワーの近くや大規模なマンション街なども価値が落ちにくくなってきています。他にも通学・通勤がしやすい場所や、子育てに力を入れているエリア、治安のいい地域なども物件探しのよい材料となります。物件の選び方は価値が下がってきて買い時になったものではなく、将来的にも価値が落ちない安定した収入が見込める物件を購入するべきです。

また人口増加を基準とするのもひとつの手法です。人口増加傾向にある都市部や政令指定都市などは開発事業や大型のショッピングモールなどが建つ可能性があり、その地域の市場価値が落ちにくくなります。このようなデータをもとにして中古マンションの検討を行うことが大切です。

■人が住みたいと思う物件かどうか

中古マンションを購入する方々はマンションを資産として捉えがちですが、マンションの入居者は自分たちの住みやすい場所、居心地のいい場所を求めて住まいを探しています。そのため中古マンションを選ぶ際には「自分が住みたいかどうか」「このマンションに住む利点があるか」そのような目線で中古マンションを選ぶとよいでしょう。

また購入したいマンションはどのようなニーズを満たしているのか、どのような魅力があるのかをしっかり調査・検討したうえで中古マンションを購入するようにしてください。

中古マンション投資を開始するまでの手順

中古マンションを購入し管理するおおまかな流れをご紹介します。

１、知識を付ける

中古マンション投資は始めやすく、ハードルが低いとはいえやはり多額のお金が動くものです。従って中古マンション投資を始める際は、自分で学ぶ姿勢がとても大切です。何もわからない状態で専門家に話を聞いても、何が正解で何が間違っているのかわからず、上手いように売れない物件を勧められてしまうかもしれません。

しかし本やセミナー、講座などで知識を吸収し、ある程度理解した状態で専門家と話をすれば、自分の要望や相手の提案に対してのディスカッションなどが行えます。自分の理想に合った物件にたどり着きやすくなるでしょう。投資を始めるときはまずは勉強です。覚えておいてくださいね。

２、物件探し

勉強をして知識がある程度ついてきたら、専門家と一緒に物件探しを行います。物件探しを行う場合はひとつのサイトや一人の専門家の意見を鵜呑みにはせず、さまざまな角度からの資料や情報をもとに「自分自身で」決めるようにしましょう。購入する物件でいいものが見つかったら必ず内見し、部屋の状態や管理状況、建物の設備等を確認も大切です。

３、プランの作成

購入したい物件を決めたら、次は金融機関との相談です。自分の年収や支出と照らし合わせてどのくらいの融資やローンが組めるのかプランを立てましょう。不動産投資には、物件の購入費用や、仲介手数料、固定資産税など多くのお金がかかります。お金に不安のある方はマンション投資を始める前に自分で購入できるのかを確認するのもよいでしょう。

４、管理会社を選ぶ

中古マンション投資では、一般的に管理会社に建物の管理を委託します。そのため管理会社もマンション購入前に決めておきましょう。この場合も物件同様いくつかの会社を抽出し比較して決めるのが無難です。選び方としては、管理実績が豊富な会社や、報告・連絡が丁寧な会社がよいでしょう。

今回は中古マンション投資を始める一連の流れについて紹介しました。中古マンション投資ではリサーチをしっかり行い、自分自身で決断することが何よりも大切です。一つの情報に惑わされずいろいろな情報を吟味して投資を始めてみてください。