東京の中古マンション投資は値下がりしにくい物件選びを

現在、東京などの大都会において中古マンション投資が注目されています。中古マンション投資で重要なのは原価率や利益率や集客の問題です。安定した収益を得るためには、物件の資産価値が下がらないことが大切です。そのためにはマンション物件選びが大変重要になってきます。ここでは築年数とマンションの資産価値について説明します。

中古マンション投資のメリットについて

東京のような大都会では、新たなマンションが次々と建てられています。このこともあり、かなり多くの数のマンションが中古で売り出されます。東京では多くの人々が若いうちはマンションに住み、年を取ったら周囲に出て家を建てているからです。このように多くの中古マンションが出てくるということは、その量の多さから需要と供給の法則によりマンション価格が下がるというわけです。

ただ、地方から出てきた多くの人などが住みたいという事情がありますので、賃貸マンション物件も多くあります。このようなことから、中古マンションを利用して賃貸マンション経営を行うという中古マンション投資が行われています。

この中古マンション投資のメリットは、原価率を安く抑えられるということや集客が多く望めるということです。このような意味で、中古マンション投資は高い利回りのいい投資物件であるという風にいえます。しかし、中古マンションがどれでもいいかというと、そういうわけではありません。当然ですが、時間の経過が長いものについては、さまざまな不具合なども出てきますのでそのようなことも考えて物件選びをする必要があります。

マンション売買価格の変化について

他の建物でもそうですが、マンションの資産というのは建築直後が一番高く、時間の経過とともに下がっていきますが、その下がり方というのは一様ではありません。マンション資産の下がり方というのは、建てて間もない頃は急激なものであり、しばらくの間はかなり早い割合でその価値は下がっていきます。

しかし、しばらくするとその下がり方は鈍くなってきます。さらに時間が経つとほぼ安定したような状況になってきます。このような状態の物件が中古マンションと呼ばれるようなものです。したがって、中古マンションというのは、比較的資産が安定した物件であるという風にいうことができます。

ただ、さらに時間が経ってくるとメンテナンスなどの費用が必要になりますから、経費が大きくなるというデメリットが出てきます。マンション投資を行う際には、このような時間経過にともなう物件の価格の違いについても考えておく必要がありますが、資産自体は経過年数に加えて立地や周りの環境状況によっても決まりますから、全体の額としては他の条件があることも考慮する必要があります。

築年数による中古マンションの分類について

先程も話をしたように、中古マンションの価値というのは築年数とともに変化します。ここでは大きく３つの時期に分けて、その様子がどうなるかの説明を行います。

最初の分類として、新築から10年までのマンションがあります。この時期のマンションは、賃貸する人たちにとって大変人気があります。なぜならば、まだ新しいですし大きな修理なども必要がないからです。

次の分類がそれ以降の築30年までのマンションです。この頃になると、マンションでは大規模修繕などが行われているため、住むのにはまだ快適であるといえます。ただ、管理組合で決められているマンションの修繕費などの積立の見込みが甘いと次の修繕ができないということになりますので、マンションを購入する際にはそのような収支状況がどうなっているかについて充分に調べて見ておく必要があります。

最後の時期が、それ以降の築30年よりも古いマンションということになります。このような物件では、マンション自体の価格は前の２つの分類に比べてさらに安くなっています。

築10年までの物件のよい点と悪い点

先程話をした、マンションも築年数による分類の中で一番最初の部類になります。この時期の中古マンションの特徴は、まだ建物が新しい割には新築に比べ価格が低くなっている点です。これも先程お話ししましたが、マンションの価格は建てて間もない頃に価格の下落が大変大きくなります。

それはなぜかというと、新築マンションの価格というのは、実際の建築的資産以外に不動産会社などがそれを売るために使った宣伝費用などの付属経費が上乗せされているからです。したがって、そのような経費というのは実際の資産価値とは関係ありませんので、一旦中古になってしまえば値段はその資産価値に見合ったとこまで下がるわけです。

正味の資産価値というのは立地や周囲の条件で決まりますが、この時期の物件というのは築後あまり時間が経っていませんので、資産価値は新築とほぼ変わりません。従って、マンションを買う場合にはこのくらいの年数のマンションが大変お手頃でお買い得なものになります。ただ、この時期は資産価値の下落が激しいので、中古マンションでも買ってすぐに価格が下がるという悪い点もあります。

建設後10年以降30年までの物件のよい点と悪い点

マンションの価格は、建ててもない頃は激しく下がっていきますがしばらくすると安定してきます。価格が安定してくる時期が、築10年以降30年までの間となります。この頃は、物件の資産価値が安定しているため、中古マンション投資には大変向いている時期です。

安定した資産価値を持っているため、物件の利回りなども大変計算しやすくなります。また修繕なども行われているため、賃貸として貸すには何の問題もない状態となっています。このようなことから、中古マンション投資を行う上でこの時期が一番いい時期であると考えられます。

悪い点としては、この頃になるとマンションの大規模修繕が行われますが、修繕が行われるということは物件の痛みが出ているということです、通常のマンションでは、管理組合がそのような際に備えて修繕積立金を行っています。

これが充分に足りていれば問題ないのですがもし足りない場合には、住民がお金を出しあわないといけないということになります。中古マンション投資を行う人にとっては、経費が余分にかかるということになるわけです。したがって安定した資産価値とこのよう経費がかかるということを充分に検討して物件選びをする必要があります。

築30年以降の物件のよい点と悪い点

この時期になると、建物自体の価値は建設当初に比べると大変低くなります。購入価格の面では非常に買いやすいものがでます。築年数が長く経った物件というのは、その地域が開発され始めた時とき建ったというものが多いので、建設当時の一番の立地条件のところにできているという風に考えられます。

その意味で、築年数が長い物件は利便性が高い所に建設されていることが珍しくありません。このことは、集客の際には大変有利な点です。また仕入れ価格を低くできますから家賃を低くするというようなことも可能ですので、そうなるとますます集客が容易になってきます。

悪い点としては、建物の基本構造はともかく室内の内装がかなり老朽化しているため、そのままで賃貸することは難しい状況になっているものもあります。リノベーションなどを行って内装をキレイにしないといけないというデメリットはあります。

気をつけるべきこととして新しい耐震基準に沿っているかということです。最近、東京でもあった地震の頻発から、耐震基準の見直しが行われているため、それに沿ったものでなければ借りる相手がいないという状況もあり得ます。

ここまで、東京などの大都会においてマンションの資産価値が築年数とともにどう変わっていくか、その際のよい点と悪い点についての話をしてきました。中古マンション投資として活用する際には、築10年以降が適したものといえます。したがって、そのような物件探しをする必要がありますが、築年数が長くなると修繕のための経費やリフォームのための経費が必要になりますので、その点についても考慮しましょう。