【初心者向け】投資する中古マンションの適切な選び方

中古マンション投資は、成功しやすい投資方法として人気を集めています。しかし、事前知識が不足したまま投資を始めて損失を出してしまう人も少なくありません。そこで本記事では、不動産投資の中でも中古マンション投資に焦点を当て、利回りの考え方や失敗を避けるための物件選びのポイントまでをわかりやすく解説します。

中古マンション投資の平均利回り

中古マンション投資における平均利回りは、おおよそ3〜7％が目安とされています。たとえば、1,500万円の中古マンションを購入した場合、利回り3％であれば年間約45万円、7％であれば年間約105万円の家賃収入が期待できます。ただし、この利回りはあくまで一般的な基準であり、すべての物件に当てはまるわけではありません。

実際の利回りは、物件の取得価格や家賃設定、入居率、修繕費や管理費などの条件によって大きく変動します。そのため、場合によっては利回りが3％を下回ることもあれば、7％を超えるケースもあります。中古マンション投資を検討する際は、数字だけにとらわれず、収支の内訳や将来的な支出も含めて事前にしっかり確認することが大切です。

中古マンションの選び方のポイント

投資用の中古マンションを選ぶ際は、以下の8つのポイントを意識することが重要です。

内見を行ってから購入を判断する

まず、必ず内見を行ってから購入を判断しましょう。遠方の物件などでは内見を省略してしまうケースもありますが、実際に確認せずに購入するのはリスクが高い行為です。室内の状態だけでなく、共用部分や外壁の劣化、日当たりや周辺環境などを自分の目で確かめることで、購入後の想定外の修繕や後悔を防ぐことが可能です。

借地権付き物件は避ける

次に、借地権付き物件はできるだけ避けるのが無難です。借地権付き物件は購入価格が安い傾向にありますが、毎月の地代が発生し、将来的に売却しづらいというデメリットがあります。利回りや出口戦略を重視するのであれば、所有権物件を選ぶほうが安心です。

定期点検・大規模修繕の実施状況を確認する

また、定期点検や大規模修繕の実施状況も必ず確認しましょう。修繕が適切に行われているマンションは、建物や共用部分の状態が良好である可能性が高く、購入後すぐに大きな修繕費が発生するリスクを抑えられます。管理状況は長期的な資産価値にも大きく影響します。

実質利回りを重視する

利回りを見る際は、表面利回りだけで判断せず、実質利回りを重視することが大切です。実質利回りは、購入費用や管理費、修繕費などのコストを考慮した現実的な指標であり、収支を正確に把握するためには欠かせません。

人口が安定増加している地域の物件を選ぶ

物件のエリア選びも重要なポイントです。東京など人口が安定して増加している地域は賃貸需要が高く、空室リスクを抑えやすい傾向があります。一方、人口減少エリアでは入居者が見つかりにくく、長期的な赤字につながる可能性があるため注意が必要です。

極端に安い物件には要注意

さらに、価格が極端に安い物件にも注意しましょう。賃貸需要が低い、事故物件、再建築不可など、何らかの理由が隠れているケースが多いです。安さだけで判断せず、必ず理由を確認することが重要です。

周辺の家賃相場を確認する

家賃が相場に合っているかどうかも、安定した投資には欠かせません。安すぎれば収益が伸びず、高すぎれば空室リスクが高まります。周辺の家賃相場を把握したうえで、適正な設定か確認しましょう。

新耐震基準を満たしている物件を選ぶ

最後に、新耐震基準を満たしている物件を選ぶことも重要です。1981年以降に建築された物件であれば、新耐震基準に適合しており、地震リスクや将来的な耐震補強費用を抑えられます。

中古マンション投資を行うメリット

中古マンション投資には、初心者から経験者まで注目したい多くのメリットがあります。ここでは、中古マンション投資を行ううえで知っておきたい主なメリットについて整理して解説します。

新築マンションよりも利回りが高くなりやすい

まず最大のメリットとして、新築マンションに比べて利回りが高くなりやすい点が挙げられます。中古マンションは購入価格が新築より大きく抑えられる一方で、家賃水準はそれほど変わらないケースも多いため、投資額に対する収益割合が高くなりやすい傾向があります。少ない資金で効率よく収益を狙える点は、大きな魅力です。

購入価格が比較的安い

次に、購入価格が安いことも重要なメリットです。築年数が経過している分、物件価格は下がりやすく、自己資金のみで購入できる場合もあります。ローンを利用する場合でも借入額を抑えられるため、資金面の負担を軽減しながら投資を始めやすいでしょう。

節税対策につながる

中古マンション投資は、節税対策につながる点も見逃せません。ローン金利や管理費、修繕費、減価償却費、仲介手数料などを経費として計上できるため、適切に処理すれば所得税や住民税の負担を軽くできる可能性があります。節税効果を高めるためには、必要に応じて専門家へ相談することが大切です。

継続的な家賃収入が見込める

また、不動産投資の特徴として、継続的な家賃収入が見込める点があります。毎月一定額の家賃収入が得られるため、収入の見通しを立てやすく、長期的に安定した運用を目指せます。株式やFXのように価格変動が激しい投資と比べて、精神的な負担が少ない点も魅力です。

資産価値の下落が緩やか

資産価値の下落が緩やかな点も、中古マンションならではのメリットです。新築マンションは購入直後に大きく価値が下がることがありますが、中古マンションは築年数が進むにつれて価格の下落幅が小さくなり、築30年を超えると横ばいになるケースもあります。さらに、リフォームやリノベーションによって資産価値を高めることも可能です。

必要に応じてリノベーション可能

リノベーションができる点も、中古マンション投資の魅力です。内装や設備を刷新することで、築年数が古い物件でも入居者の需要を高められ、空室リスクの軽減につながります。結果として家賃や売却価格の向上を期待できる場合もあります。

物件によってはすでに入居者がいる状態で購入可能

最後に、物件によってはすでに入居者がいる状態で購入できる点もメリットです。購入後すぐに家賃収入を得られ、空室期間の不安や募集費用を抑えられるため、安定したスタートを切りたい方に適しています。

中古マンション投資を行うデメリット

中古マンション投資には多くのメリットがある一方で、事前に理解しておくべきデメリットも存在します。主なデメリットは以下の通りです。

中古マンション特有のさまざまなリスクにさらされる

まず、中古マンション投資には空室リスクや家賃下落リスク、価格下落リスク、災害リスクなど、さまざまなリスクがあります。入居者が決まらなければ家賃収入は得られず、周辺相場の変化によって家賃が下がることもあります。また、物件価格自体が下落したり、地震などの災害によって被害を受けたりする可能性も否定できません。これらのリスクを完全になくすことはできませんが、事前に把握しておけば対策を講じることは可能です。不安な場合は、不動産投資に詳しい専門家へ相談するのも有効な方法です。

修繕費用が掛かりやすい

次に、修繕費用が比較的かかりやすい点もデメリットとして挙げられます。中古マンションは築年数が経過しており、キッチンや浴室などの水回り、壁紙、フローリングといった部分で修繕が必要になるケースが多いです。修繕費用を想定せずに運用を始めてしまうと、必要な修繕ができず、入居者満足度の低下や空室、家賃下落につながる恐れがあります。そのため、あらかじめ修繕費用を含めた資金計画を立てることが重要です。

資産価値が比較的低い

最後に、中古マンションは資産価値が低い傾向にある点にも注意が必要です。築年数の経過とともに資産価値は下がりやすく、エリアによっては需要に対して供給が多く、思ったような価格で売却できない場合もあります。資産価値の動きも含めて検討することで、より現実的な投資判断ができるでしょう。

まとめ

中古マンション投資は、正しい知識と視点をもつことで、初心者でも安定した収益を目指しやすい投資方法です。本記事では、平均利回りの目安から具体的な物件選びのポイント、メリット・デメリットまでを網羅的に解説しました。内見の重要性や実質利回りの確認、人口動向や耐震基準といった基本を押さえることで、失敗のリスクは大きく減らせます。一方で、空室や修繕費、資産価値の低下といったリスクも理解し、事前に対策を講じることが不可欠です。メリットとデメリットの両面を冷静に比較し、自分に合った物件を選ぶことが、中古マンション投資を成功へ導く近道といえるでしょう。