不動産投資における空室リスクとは？新しい入居者を獲得する方法を紹介

中古マンション投資をはじめとした不動産投資において、空室リスクは見逃せないリスクのひとつです。マンションに空室が発生すると、その部屋の賃料が得られず、利益の減少につながります。そこで本記事では「空室を長引かせずに新規入居者を獲得するにはどうすればいいのか」について詳しく解説します。

不動産投資における空室リスク・退去者が発生した時の流れ

不動産投資における空室リスクとは、所有している物件が空室となり、家賃収入を得られなくなることを指します。とくにローンを利用して不動産を購入している場合、家賃収入がなくなるとローン返済が困難になり、賃貸経営が厳しくなります。

ただし、長期間にわたる賃貸経営では空室は避けられないため、事前に適切な準備と対策を行うことが必要です。退去者が発生した際のスケジュールのステップは、以下の通りです。

解約予告期間内に入居者を募集する

最初に入居者から解約連絡を受け、解約予告期間内に次の入居者募集を開始します。解約予告期間は契約内容により異なり、一般的には個人契約で2か月前、法人契約で1か月前が多いです。

解約連絡後、オーナーは次回募集の家賃設定を管理会社と相談しながら決定します。家賃設定は、物件の競争力を左右する重要な要素です。結果として、周辺の家賃相場や市場動向を参考に適正価格を設定することが求められます。

家賃・広告費の調整

入居者募集が始まると、反響数や内見件数をもとに家賃や広告費の調整を行います。広告費（AD）の適切な設定は、仲介業者に優先的に物件を紹介してもらうための有効な手段です。

反響が少ない場合や他の物件との競争が激しい場合には、広告費の見直しが必要となります。

入居審査

申込獲得後は、保証会社や管理会社、オーナーの三段階による入居審査が行われます。保証会社は支払い能力や勤務先の在籍確認を行い、管理会社は本人確認や緊急連絡先の確認を担当する流れです。

そして、オーナーは保証会社と管理会社の審査結果をもとに最終判断を下します。

原状回復工事

退去後には、物件の原状回復作業が始まります。退去時の立会いでは、物件の現状を確認し、必要な修繕内容を話し合います。原状回復工事が必要な場合、見積もりや施工管理に専門知識が求められるため、ほとんどのオーナーが管理会社に業務を委託します。

入居開始

最終的に、新しい入居者との契約手続きを終えると、物件の鍵が渡され入居が開始されます。この過程でオーナーが行うべきは、管理会社から提供されるデータや提案をもとに賃料や審査結果の最終判断を下すことです。

一方、自主管理を選ぶ場合は、すべての業務を自ら対応しなければならず、とくに本業があるオーナーにとっては負担が大きくなります。管理会社に委託すると、家賃設定や入居者募集、原状回復、契約手続きなど、多岐にわたる業務を効率的に進められます。

空室を長引かせず新しい入居者を獲得する方法

空室期間が続くと家賃収入が得られず、オーナーにとっては精神的・経済的な負担となります。精神的・経済的な負担を防ぐためにも、早期に入居者を見つけるための工夫が重要です。

ここでは、空室が長引かないための具体的な対策を紹介します。

家賃の見直し

物件の家賃が周辺相場と比較して適正か確認するのは、空室リスクを軽減する重要なポイントです。物件の家賃が周辺相場より高い場合は値下げを行うと、入居希望者にとって魅力的な選択肢となり、早期入居が期待できます。

一方で、家賃が周辺相場より低い場合、入居希望者が多いエリアでは値上げのチャンスにもなります。いずれの場合も、管理会社と連携して相場や反響状況を把握し、家賃を適切に設定するのが大切です。

仲介会社に提案を促すための広告費の見直し

入居希望者を早期に見つけるためには、仲介会社に物件を優先的に提案してもらうのが効果的です。手段のひとつが、不動産業界で「AD（広告費）」と呼ばれる費用を仲介会社に支払うことです。

ADは通常、家賃の1か月分が相場とされ、仲介会社がオーナーの物件を優先して紹介する動機付けとなります。とくに物件が長期間空室になっている場合や、他の物件との競争が激しい場合には、ADの増額を検討するのをおすすめします。そうすると仲介会社からの提案頻度が増え、空室解消に繋がるかもしれません。

ただし、ADの増額が必ずしも効果をもたらすわけではありません。したがって、費用対効果を充分に検討しながら判断しましょう。

早めの判断と迅速な対応

管理会社からの提案にもとづいてオーナーが迅速に意思決定を行うのも、空室期間を短縮する上で重要です。賃料や広告費、入居者審査に関する決定はオーナーの裁量に委ねられています。したがって、判断が遅れるとその分だけ空室期間が長引く可能性が高いです。

たとえば、賃料設定が適切でない場合は見直しを早急に行わなければ、入居希望者の選択肢から外れてしまう恐れがあります。管理会社から提供されるデータや提案を活用し、根拠を明確にした上でスピーディに対応するのが大切です。

管理会社を選ぶ際のポイント

不動産の賃貸経営において、管理会社選びは成功の鍵を握る重要なポイントです。管理会社の品質は、賃貸経営の安定や入居者満足度に大きな影響を及ぼします。

結果として、選定時にはいくつかのポイントを押さえておく必要があります。

トラブル発生時の対応の早さ

管理会社が問題に迅速に対応できるかどうかは、オーナー・入居者双方にとって非常に重要です。たとえば、水漏れや設備の故障といった緊急事態が発生した場合、管理会社がどれだけ早く対応できるかで入居者の満足度が大きく変わります。

したがって、年中無休で対応可能なコールセンターが設置されているか確認するのが重要です。また、オーナーが管理会社に相談した際の対応速度や柔軟性も、信頼できる会社か見極める指標となります。

仲介業者との関係性および管理体制

管理会社と仲介業者の関係性は、空室対策や入居者募集の成否に直結します。仲介業者は、空室物件の問い合わせや内見時の手続きなどで、管理会社と頻繁に連絡を取り合います。その際の管理会社の対応が悪ければ、仲介業者から「やりづらい管理会社」という印象をもたれ、物件が優先的に提案されなくなるかもしれません。

一方、対応が良好であれば仲介業者が積極的に物件を提案するため、空室期間を短縮することが期待できます。また、空室情報の共有、内見予約がスムーズに行えるシステムが導入されているかも重要です。これにより仲介業者とのやり取りが効率化され、より多くの入居希望者に物件をアピールすることが可能です。

さらに、管理会社が仲介業者と適切なコミュニケーションを取れているかどうかも、選定時にしっかり確認しましょう。

入居実績と管理実績

管理会社がもつ入居実績や管理実績は、会社の信頼性や能力を測る重要な指標です。具体的には、管理している物件数や入居率を確認しましょう。とくに、自身が所有する不動産と同じ種類の物件を管理している実績があれば、物件に適した知識やノウハウをもっている可能性が高いです。

また、管理会社の実績は公式サイトに掲載されている場合が多いため、事前に確認しておくとよいでしょう。多くの物件で高い入居率を誇る管理会社は、空室対策やトラブル対応のノウハウが豊富であり、安心して業務を任せられる可能性が高まります。

まとめ

不動産投資において空室リスクは避けられない課題ですが、適切な対策を講じた結果リスクを最小限に抑えられます。まず、空室期間を短縮するには、周辺相場を考慮した適正な家賃設定が重要です。また、仲介会社に物件を優先的に提案してもらうための広告費（AD）の活用も効果的です。さらに、管理会社からの提案を受けて迅速に対応するのも、空室リスク軽減のために重要です。加えて、信頼できる管理会社の選定も求められます。トラブルへの迅速な対応力、仲介業者との良好な関係、システムの導入、そして入居実績や管理実績を確認しましょう。前述のポイントを押さえた運用は、経済的利益の維持と入居者満足度の向上を実現するための基盤となります。